Активность игроков рынка коммерческой недвижимости остается на достаточно высоком уровне.

В сегменте торговых центров ситуация характеризуется стабильностью. Низкий объем предложения и активный спрос на торговые площади удерживают уровень вакантности площадей в торговых объектах на практически нулевых показателях. Размер арендных ставок в данном сегменте не претерпел изменений.

В условиях недостатка нового предложения привлекательность функционирующих торговых центров для арендаторов повышается. Собственники торговых центров стремятся активно повысить эффективность своего бизнеса за счет ротации арендаторов, внедрения маркетинговых программ и программ лояльности.

Низкий объем ввода нового качественного предложения торговых объектов заставляет торговых операторов рассматривать помещения формата street-retail. В сегменте street retail спрос фокусируется на помещениях, которые в наибольшей степени соответствуют не только заявленным требованиям конкретной сети, но и заданному бюджету.

В помещениях формата street retail, которые имеют высокий потенциал по доходности торговой точки, сетевые ритейлеры активно заменяют неэффективных операторов. В частности, несетевые магазины, аптеки и кафе заменяются сетевыми предприятиями этого же профиля. Низкомаржинальных операторов (например, детские товары, операторы услуг) теснят с центральных магистралей ритейлеры, представляющие более доходные сегменты.

Размер арендных ставок в помещениях формата street retail достиг максимума. Несмотря на длительные сроки экспонирования на рынке, многие объекты не находят своего клиента из-за несоответствия уровня арендной ставки реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки аренды между собственником помещения и арендатором.

В связи с активностью операторов и увеличением спроса на торговые объекты, арендные ставки на рынке торговой недвижимости имеют определенный потенциал роста на 5-15%, особенно по ликвидным помещениям в торговых центрах и сегменте street retail. Однако учитывая тенденцию ужесточения требований операторов к помещениям, серьезного роста ставок аренды не предвидится.

Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать бизнес в Московской области. Города Подмосковья являются площадкой для активного развития сетевой розницы не только в формате торговых центров, но и в сегменте street retail: банков, продовольственных магазинов, аптек, магазинов товаров для дома, предприятий общественного питания.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По итогам 1 квартала 2012 года в Москве введено 119 079 кв.м качественных торговых площадей за счет ввода в эксплуатацию ТЦ Калейдоскоп. Объем нового предложения за 1 кв. 2012 г. соответствует уровню аналогичного периода прошлого года. Однако он не является достаточным для удовлетворения существующего спроса на качественные торговые объекты в Москве. 

Согласно официально заявленным планам девелоперов до конца 2012 года в Москве ожидается ввод 12 торговых центров общей площадью 481 935 кв.м. Сроки ввода некоторых проектов уже в начале текущего года были скорректированы и перенесены на 2013 год (River Mall, Outlet Village Kievsky). В итоге в условиях исполнения сроков заявленных проектов общий объем качественных торговых площадей в столице может составить 6 млн. 515 кв.м (GLA – 3 млн. 614 кв.м).

СПРОС

Большинство игроков рынка коммерческой недвижимости продолжает проявлять высокую активность. Сетевые ритейлеры активно ищут новые площадки для развития, планируют открытие новых точек продаж, некоторые из операторов экспериментируют с новыми форматами торговли.

Новые планы выхода на рынок

В 2012 год ряд компаний заявили о своих планах выхода на рынок Москвы. 
• Группа «Мираторг», российский мясопереработчик, планирует создать в Москве собственную сеть супермаркетов. 
• Бывшие совладельцы «Лента» планируют открыть 30 мелкооптовых комплексов - аналогов американских магазинов Costco и Sam's Club. 
• Х5 Retail Group заявляет о планах по возвращению к развитию сети магазинов «у дома» под брендом «Копейка». 
• На рынке БТЭ ярким событием стало поглощение компанией «Эльдорадо» сети «Берингов».

Поиск новых форматов

В начале 2012 года продолжилась тенденция апробирования ритейлерами новых форматов. 
• Компания «36.6» планирует перевод части аптек под новый бренд «Аптечный склад».
• ОТП Банк заявил об открытии в 2012 году порядка 50 новых мини-офисов «ОТП-Лайт».
• Мясокомбинат «Павловская слобода» (марка «Велком») приступил к развитию сети магазинов и ресторанов фастфуд.
• «Реал - Гипермаркет» представил первый магазин в новом для себя формате «городской гипермаркет» в г. Щелково Московской области.

Новые площадки для развития

Ритейлеры продолжают активно осваивать регионы. 
• С целью выхода на региональные рынки A5 group создает программу франчайзинга для своих аптек. 
• «Детский мир» планирует открывать магазины в городах Московской области и малых городах с развитой нефтегазовой отраслью. 
• Бренд Kira Plastinina также планирует осваивать небольшие города. 
• «Связной» планирует весной текущего года открытие флагманских салонов под новым брендом «Enter» в Московской области, Воронеже, Твери. 

Размер арендных ставок на помещения формата street retail в Москве достиг своего потолка. Несмотря на длительные сроки экспонирования на рынке, многие объекты с удачным местоположением не находят своего клиента из-за несоответствия уровня ставки аренды реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки аренды.

Уровень арендных ставок на помещения в торговых центрах остается стабильным как для якорных операторов, так и для арендаторов торговых галерей.

Уровень вакантных площадей

Стабильный спрос на торговые помещения в Москве и отсутствие нового предложения в центре приводят к дальнейшему сокращению уровня вакантных площадей. В перспективе двух лет при существующих темпах строительства торговых объектов это может обернуться серьезным дефицитом торговых помещений в Москве.

В 1 квартале 2012 года по-прежнему самый востребованный формат помещений в торговых центрах - до 100 кв.м (53% в общем объеме спроса). При этом, наблюдается рост спроса в торговых центрах на помещения площадью 100-250 кв.м (23% в общем объеме спроса).

В помещениях формата street retail на центральных торговых коридорах наиболее активными арендаторами выступают предприятия общественного питания. В спальных районах по-прежнему продолжают развиваться демократические сетевые рестораны и продуктовые супермаркеты, сетевые аптеки и магазины детских товаров.