Анализ рынка торговой недвижимости г. Симферополь. 2017 год.
Социально-экономическое положение
Симферополь является административным центром Республики Крым, входящей в состав Южного федерального округа, и, наряду с Севастополем, является одним из двух крупнейших городов Крымского полуострова.
Основные социально-экономические показатели г. Симферополь в 2017 г.
|
Численность населения (на 01.01.2017г.) г. Симферополь |
361 647 чел.* (в т.ч. городское 341 155 чел.*) |
|
Численность населения (на 01.01.2017г.) Республика Крым |
1 912 168 чел.* |
|
Расстояние до г. Москва (на автомобиле) |
1 739 км в обход Украины, 1 400 км через территорию Украины |
|
Административные районы |
Киевский, Центральный, Железнодорожный |
|
Оборот розничной торговли по субъекту РФ (январь - сентябрь 2017г.) |
176 183,7 млн руб.* |
|
Средняя номинальная начисленная з/п по субъекту РФ (9 месяцев 2017г.) |
25 794 руб.* |
*http://crimea.gks.ru
Транспортная доступность
Полуостров граничит с Украиной на севере. Автомобильное сообщение через Украину затруднено. Железнодорожное сообщение имеет характер местного - в пределах Крымского полуострова.
Основным аэропортом является международный аэропорт в г. Симферополь. С марта 2014г. аэропорт обслуживает только российские рейсы - в связи с санкциями, введёнными после присоединения Крыма к России и спорным правовым статусом полуострова, официальные международные рейсы не осуществляются.
На востоке полуострова в Керчи существует судоходное и паромное сообщение с Россией через Керченский пролив, связывающее полуостров с Краснодарским краем (Порт Кавказ).
В настоящее время через Керченский пролив ведется строительство моста. В декабре 2018г. планируется открытие автомобильного движения и ввод федеральной трассы «Таврида» на участке Керчь-Симферополь-Севастополь. В декабре 2019г. планируется организация регулярного железнодорожного сообщения. Открытие Керченского моста даст активное развитие всему Крыму и Краснодарскому краю, сделает возможным ж/д и автотранспортное сообщение между полуостровом и остальной территорией России.
Сложная ситуация с границами Украины, отсутствие прямого ж/д и транспортного сообщения с Россией и другими странами, санкции в отношении России уменьшают инвестиционную привлекательность региона, ограничивают вход торговых сетей и развитие банковского сектора, ограничивают развитие крупного бизнеса, в том числе - филиалов Российских компаний. С открытием моста через Керченский пролив, снятия западных санкций ситуация может кардинально измениться в положительную сторону.
Рынок торговой недвижимости Крыма
Отличительной особенностью региона является серьезное отставание в девелопменте торговых центров от материка и низкий уровень управления объектами.
Обеспеченность Крыма и Севастополя качественной торговой недвижимостью можно назвать крайне низкой - 98 кв. м на 1000 жителей[1]!
Это показатели без учета фактора сезонности, в последние годы туристический поток достигает 5,5 млн. туристов в год. «Летнее население» Крыма увеличивается почти на половину за счет курортных и прибрежных городов[2].
В настоящее время на полуострове функционируют более 150 торговых объектов. Консультанты «IDEM» выделяют всего 11 качественных ТЦ: четыре в г. Симферополь, шесть в г. Севастополь, один в г. Ялта. Следует отметить централизацию объектов в крупных городах.
Под качественным/ профессиональным торговым центром Консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр с арендопригодной площадью от 5 тыс. кв.м, с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.
Рынок торговой недвижимости г. Симферополь
В г. Симферополь функционируют четыре качественных торговых центра общей площадью, GBA 220 017 кв.м, арендопригодной, GLA площадью 136 500 кв.м.
В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости г. Симферополь преобладают объекты регионального и окружного значения.
Структура рынка торговых центров г. Симферополь по зоне обслуживания* 
*по данным компании «IDEM»
Рынок качественной торговой недвижимости Симферополя получил активное развитие в 2012-2013 году за счет дополнительных очередей ТРЦ «FM», ТЦ «Южная Галерея» и ТРЦ «Meganom».
Динамика прироста качественных торговых площадей в г. Симферополь*
Рынок качественной торговой недвижимости Симферополя нельзя назвать насыщенным. Консультанты отмечают потенциал региона для девелопмента современных качественных ТЦ.
Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями по некоторым городам РФ*
по данным на начало 2017 г.
|
Города |
Численность население по данным на 01.01.2017г., тыс. чел. |
Обеспеченность качественными торговыми площадями*, кв.м/1000 чел. |
Средняя номинальная начисленная з/п по области 9 месяцев 2017г., тыс. руб. |
Величина прожиточного минимума на душу населения по области II квартал 2017г., руб. |
|
Нижний Новгород |
1 264 |
619 |
29 520 |
9335 |
|
Санкт-Петербург |
5 282 |
553** |
52 5311 |
10 7591 |
|
Воронеж |
1 039 |
527 |
27 436 |
8581 |
|
Москва |
12 381 |
469** |
77 1501 |
16 4261 |
|
Брянск |
407 |
401 |
23 855 |
9887 |
|
Симферополь |
362 |
377 |
25 794 |
9 936 |
|
Владивосток |
607 |
326 |
36 912 |
12521 |
|
Новосибирск |
1 603 |
326 |
31 998 |
11159 |
|
Тамбов |
290 |
317 |
23 537 |
8 687 |
|
Ижевск |
646 |
295 |
28 308 |
8 934 |
|
Севастополь |
429 |
183 |
26 490 |
104201 |
|
Киров |
501 |
150 |
24 358 |
9 503 |
|
Владимир |
356 |
130 |
27 116 |
9760 |
* по данным компании «IDEM», ** по данным компании «Knight Frank», 1 данные по городу
Рынок качественной торговой недвижимости г. Симферополь относительно развит, обеспеченность качественными торговыми площадями существенно превосходит данный показатель по г. Севастополь.
Более выгодное местоположение г. Симферополь и наличие аэропорта дают значительное преимущество для развития торговой функции в целом и торговых центров в частности.
Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Симферополь*
Качественные торговые объекты, которые будут введены в ближайшем будущем, вполне могут занять свою нишу и быстро начать приносить прибыль девелоперам. Но крайне важно, чтобы эти объекты были спроектированы концептуально и профессионально и формировались профессиональными брокерами, так как с вводом новых торговых центров уже будет преодолен порог зоны высокой конкуренции.
Особенности местоположения г. Симферополь и присутствие в торговых центрах города значительного числа представителей федерального ритейла различного формата делают его центром притяжения горожан и жителей других городов.
Наличие в г. Симферополь федеральных сетевых операторов свидетельствует о перспективах выхода этих сетей в другие города полуострова, в первую очередь, в Севастополь.
Территориальное распределение
Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в Железнодорожном районе г. Симферополь, где располагаются два крупнейших торговых центра города: ТРЦ «MEGANOM» и ТЦ «Южная Галерея». Однако, являясь объектами регионального значения, они притягивают потоки всего города, а также из близлежащих населенных пунктов.
Географическое распределение торговых центров г. Симферополь*
В силу ряда причин многие объекты, популярные у населения, оказывают влияние на потребительское поведение жителей города.
Особенности и перспективы рынка торговой недвижимости и ритейла Крыма
К особенностям рынка следует отнести изменившуюся логистику импорта товаров, что повлияло на ценообразование. Если до присоединения Крыма к России товары свободно ввозили из Украины, то сейчас движение многих товаров из Украины перекрыто или проходит таможенный контроль, что сказывается на росте цен. Многие товары, которые ввозятся из заграницы (например, промышленные товары из Турции), из-за антироссийских санкций не могут отправляться напрямую, а попадают сначала в распределительные центры Краснодара или Москвы и уже потом в Крым, что также влияет на рост цен. В итоге, после присоединения полуострова к России в результате изменившейся логистики выросли цены на многие товары, как продуктовые, так и промышленные.
Многие украинские сетевые ритейлеры ушли с рынка, некоторые из них сохранили свое присутствие, но поменяли владельца. В итоге, образовалась определенная ниша для развития местного ритейла и входа российских операторов на рынок.
В продуктовом сегменте ритейла по-прежнему присутствуют сетевые операторы из Украины, ассортимент которых формируется чаще не из украинских продуктов. При этом, по данным Управления Федеральной налоговой службы, украинские сети зарегистрированы в Крыму и имеют крымский статус, а значит, все налоги уплачиваются ими в бюджет Республики.
Несмотря на неоднозначную ситуацию, многие международные и федеральные операторы вышли на рынок полуострова, например, такие как Эльдорадо, Л’Этуаль, Adidas/Reebok, Levis, Kari, DNS.
Консультанты прогнозируют, что постепенно, даже в условиях сложной экономической ситуации и антироссийских санкций, продолжится тренд выхода на рынок Крыма и Севастополя федеральных российских операторов. Снятие санкций приведет к увеличению интереса международных и федеральных операторов, росту девелоперской активности и дальнейшему росту инвестиционной привлекательности региона.
Катализатором развития торговой недвижимости и ритейла региона выступит открытие в 2018г. Керченского моста, что улучшит доступность и логистику.
Федеральные и международные бренды, присутствующие на полуострове*
|
Товарная группа |
Операторы |
|
Продовольственные товары / продукты |
Ашан, Metro |
|
DIY |
220 Вольт |
|
Мебель |
Askona, Много Мебели, Шатура |
|
Товары для дома |
Fissmsn, Gipfel |
|
Бытовая техника и электроника, салоны связи, мобильные устройства и гаджеты |
DNS, Эльдорадо, Samsung, МТС |
|
Спортивные товары |
Спортмастер, Adidas/Reebok, Nike, Puma, Arena |
|
Одежда |
Gloria Jeans, ТВОЕ, Incity, OGGI, O'Stin, Fan Day, Sela, Westland, Colin's, Koton, Baon, Climber, Cropp, House, LC Waikiki, Love Republic, LTB, Mira Sesar, Mohito, Reserved, Savage, Terranova, Tom Farr, Tom Tailor, US Polo |
|
Обувь |
Kari, Basconi, Ecco, Geox, Rieker, st. Ergo, Chester, Ralf Ringer, Respect, Mascotte, Zenden |
|
Белье и купальники |
Милавица, Incanto, Парижанка |
|
Кожгалантерея и сумки, аксессуары |
Империя Сумок, Domani, Diva |
|
Ювелирные изделия и часы |
Pandora, Линии Любви, Золото России |
|
Парфюмерия и косметика, бытовая химия |
Л'Этуаль, Yves Rocher, Lush, Inglot |
|
Детские товары |
Бегемотик, Gulliver, Lego, Chicco, Котофей, Orbi, Stilnyashka, Оранжевый слон |
|
Общественное питание |
Шоколадница, Burger Club, Burger House |
|
Прочее |
Аптека Ригла, оптика Айкрафт, сеть ногтевых студий 4hands, барбершоп OldBoy |
* настоящая таблица демонстрирует представленность сетей, но не несет исчерпывающей информации обо всех сетевых операторах города
Одной из отличительных особенностей торговых центров Крыма является слабо представленная развлекательная составляющая. На сегодняшний день лишь несколько из них обладают полноценной и разнообразной развлекательной зоной.
Так, в ТРЦ «FM» развлечения представлены следующими форматами: крытый ледовый каток, детский развлекательный центр, боулинг.
Ритейлеры отдают предпочтение качественным торговым центрам с хорошим местоположением, продуманной концепцией и высокой маркетинговой активностью. Большая часть торговых объектов не соответствует требованиям, предъявляемым сетевым ритейлом. На сегодняшний день рынок сетевого ритейла на полуострове развит слабо.
Перспективы развития рынка торговых центров
На сегодняшний день Крым является развивающимся и низконасыщенным регионом, интересным для девелопмента, однако риски девелопмента крайне высоки.
- Во-первых, это связано с политической ситуацией, логистикой и санкциями, что влияет на вход сетевых федеральных и международных ритейлеров на полуостров.
- Во-вторых, возможный резкий всплеск девелоперской активности может привести к высокой доле ввода торговых площадей единовременно, что обострит конкуренцию между объектами, увеличит вакансию и приведет к снижению цен.
- В-третьих, особенности менталитета и покупательская способность жителей полуострова диктуют особый подход к структуре ассортимента товаров, составу арендаторов.
- В-четвертых, климатические условия и фактор сезонности спроса влияют на концепцию ТЦ и функциональный состав операторов, что в свою очередь формирует особый подход к ценообразованию (арендная плата)
Данные риски можно значительно снизить, заручившись поддержкой профессиональных консультантов, имеющих опыт работы в Крыму, и разработав эффективную и устойчивую в перспективе концепцию развития ТЦ.
Заявленные проекты торговой недвижимости г. Симферополь
1. МФК «Светофор»
В 2016г. появилась информация о многофункциональном комплексе (МФК) «Светофор» (GBA 49 000 кв.м) на ул. Козлова, на месте одноименного рынка. Проектом МФК предусмотрено строительство четырёхэтажного торгово-развлекательного центра и девятиэтажной гостиницы, объединенных стеклянным переходом. Строительство центра предусматривает благоустройство и озеленение прилегающей территории, удобную транспортную развязку. Планируется и двухуровневый подземный паркинг. Комплекс рассчитывают возвести в два этапа, однако о сроках реализации проекта пока не сообщается. На втором этапе строительства запланировано создание так называемой «площади событий» — места, где будут устраиваться всевозможные мероприятия, в том числе выставки и ярмарки. На четвертом этаже торгового центра планируется разместить кинотеатр и ресторанный дворик.
2. Торговые центры на ул. Кечкеметской и на перекрестке ул. Тренева - бульвар Франко.
В апреле 2017г. администрация Симферополя сообщила о планах строительства двух торговых центров в центральной части города. Один из них - общей площадью 2 тыс. кв.м - может расположиться на перекрестке ул. Тренева и бульвара Франко на месте автостоянки, второй - на ул. Кечкеметской, 1А. Голосования по этим стройкам были вынесены на портал «Активный Симферополь».
3. Третья очередь ТРЦ «Meganom»
В 2017г. на территории ТРЦ «Meganom» велось строительство нового двухэтажного корпуса (3-я очередь) - площадь застройки 3 850 кв.м
4. «Крымская роза» и «#КрымНаш»
В г. Симферополь запланировано строительство ряда крупных жилых микрорайонов с развитой инфраструктурой, где помимо всего прочего запланировано размещение и торговых объектов, таких как «Крымская роза».
«Крымская роза» включает в себя строительство 498 тыс. кв. м жилья и социальной инфраструктуры, в том числе большого числа спортивных объектов.
В составе проекта «Крымская роза» ГК «С.Э.Р.», отвечающая в проекте за строительство коммерческой недвижимости, планирует построить в Симферополе многофункциональный комплекс «#КрымНаш», который будет включать два 165-метровых небоскреба, где разместятся офисы, банковский кластер, пространство для выставок и зрелищно-массовых мероприятий, а также конференц-залы, рестораны, фитнес-центр, торговые зоны и многоуровневый подземный паркинг на 720 машиномест. Возведение комплекса общей площадью более 120 тыс. кв.м планируется начать в 2018г.
Выводы и прогнозы развития рынка торговой недвижимости Симферополя
1. Рынок качественной торговой недвижимости Крыма находится на этапе становления. Консультанты компании «IDEM» отмечают высокий потенциал региона для девелопмента современных качественных ТЦ. На сегодняшний день рынок качественной торговой недвижимости таких городов как г. Севастополь и г. Симферополь еще не достиг порога насыщенности в 450 кв.м/1000 чел.
2. Имеет место неравномерность развития торговой недвижимости относительно географического распределения в масштабах полуострова. Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в двух крупнейших городах – г. Симферополь и г. Севастополь.
3. Конкуренция на рынке идет в основном на уровне региональных и окружных ТЦ.
4. Два самых крупных торговых центра Симферополя ТРЦ «Meganom» и ТЦ «Южная Галерея» формируют культуру шопинга и покупательские предпочтения жителей полуострова.
5. На сегодняшний день рынок сетевого ритейла на полуострове развит слабо.
6. В результате образовавшейся ниши, возникшей после присоединения Крыма к России и ухода украинских сетей с полуострова, активно развиваются местные и региональные сетевые операторы. Многие международные и федеральные операторы, работающие в России, вошли на рынок Республики. Однако действие антироссийских санкций ограничивает развитие на полуострове ряда федеральных и международных операторов. Снятие санкций приведет к увеличению интереса со стороны сетевого ритейла и росту девелоперской активности, дальнейшему росту инвестиционной привлекательности региона.
7. В целом Консультанты отмечают высокую заинтересованность представителей федерального ритейла к развитию в Крыму. Инфраструктурное развитие региона, в том числе открытие в 2018г. Керченского моста, выступит катализатором развития торговой недвижимости и ритейла региона.
8.Помимо проблем с логистикой, внешнеполитических и экономических обстоятельств, сдерживающим фактором развития сетей является недостаток на полуострове качественных торговых площадей.
9. Консультанты прогнозируют в среднесрочной перспективе становление новых форматов торговых центров. С появлением новых проектов многие действующие Объекты могут потерять свою популярность и будут нуждаться в реконцепции.
10. По мере сглаживания негативных факторов (логистика, экономический кризис, санкции) в Республике ожидается рост девелоперской активности и интенсивное развитие торговых центров!
