Astera. Компания подвела итоги рынка торговой недвижимости в 2012 году
Отличительной чертой 2012 г. стала децентрализация спроса. В условиях запрета на строительство новых объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, ограниченного объема качественного предложения и высокой конкуренции многие ритейлеры были вынуждены развивать свой бизнес в спальных районах столицы, городах Подмосковья и регионах России.
По итогам 2012 г. в Москве введено в эксплуатацию одиннадцать торговых объектов общей площадью 337 704 кв.м. Объем нового предложения примерно равен показателю 2011 года (349 000 кв.м).
Общая площадь рынка качественных торговых площадей Москвы в 2012 году составила 6 246 717 кв.м.
Основные тенденции
В 2012 г. активность игроков рынка торговой недвижимости оставалась на высоком уровне. Особенно активно себя проявили сети продовольственных магазинов, общественного питания, детских товаров, одежды и обуви. Они расширяли свое присутствие на рынке, в том числе за счет адаптации имеющейся концепции к характеристикам арендуемых помещений и развития новых форматов.
Собственники действующих торговых центров проводили политику повышения эффективности своих объектов за счет привлечения новых брендов; плановой ротации имеющихся арендаторов на более интересных, стабильных и платежеспособных; использования маркетинговых инструментов для продвижения объекта и усиления лояльности его посетителей.
Уровень арендных ставок в сегменте торговых центров в целом по рынку не претерпел существенных изменений, повышение происходило в рамках ежегодной индексации. Рост ставок аренды наблюдался в наиболее успешных и востребованных арендаторами торговых центрах.
В условиях ограничения строительства объектов в центре Москвы и низкого объема ввода новых торговых объектов розничные сети общественного питания, банки, аптеки увеличили активность в сегменте помещений формата street retail. Это в свою очередь привело к повышению конкуренции за наиболее привлекательные помещения и росту ставок аренды, особенно в популярных торговых коридорах в центре Москвы.
В 2012 г. в сегменте street retail определяющими факторами для ритейлеров при выборе нового места под магазин являлись интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории. Операторы стремились извлечь выгоду с каждого квадратного метра. Имиджевые проекты стали единичными.
Со стороны собственников объектов недвижимости формата street retail высокая активность была связана с желанием заменить неэффективных арендаторов на более надежных и платежеспособных партнеров, способных обеспечить стабильный поток арендных платежей. В связи с этим зачастую собственники готовы были расстаться с арендаторами до окончания срока действия договора аренды.
В 2012 г. ввиду дефицита качественных торговых площадей и высокого уровня ставок аренды в Москве многие ритейлеры сменили фокус на регионы.
В 2012 г. игроки рынка торговой недвижимости проявили повышенный интерес к формату аутлетов. На сегодняшний день в Москве реализуется 4 таких проекта: Outlet Village Belaya Dacha, Outlet Village Kievsky, Fashion House Moscow и БрендСити.
Темпы ввода в эксплуатацию торговой недвижимости в Москве в 2012 г. не являлись достаточными для удовлетворения существующего спроса на качественные торговые объекты в Москве со стороны сетевого ритейла. В результате многие операторы сделали фокус на открытие новых торговых точек в городах Подмосковья и других регионах. Согласно официальным планам девелоперов, в 2013 г. ситуация в Москве должна измениться. Прогнозируемый объем ввода новых объектов в столице на следующий год - 1 203 000 кв.м (ТЦ «Гудзо», аутлет Fashion House Moscow, River Mall, МЦ и т.д.). Если все проекты будут реализованы, показатель 2013 г. выйдет на уровень 2010 г. (1 196 000 кв.м). В этом случае общее количество качественных торговых площадей в Москве составит 7 449 717 кв.м.
Спрос
На протяжении 2012 года активность игроков рынка торговой недвижимости оставалась на высоком уровне. В связи с ограничением качественных торговых помещений в Москве и высокого уровня конкуренции некоторые ритейлеры вынуждены были сменить фокус своего развития в столице с торговых центров на помещения формата street retail. В Подмосковье по-прежнему приоритет отдается сегменту торговых центров.
Другие сетевые операторы продолжили открывать новые торговые точки в Подмосковье («Детский мир», Связной, «Г.М.Р. Планета Гостеприимства» и т.д.), строить торговые объекты самостоятельно («Магнит», «Globus»), пробовать новые форматы торговли (Компания 36,6,ОТП Банк, Metro Group, Магнит и т.д.), осваивать региональные рынки (Kira Plastinina, Эльдорадо, Буду мамой и т.д.). В частности сетевых ритейлеров интересуют малые города с населением от 300 тыс. человек и города с развитой нефтегазовой отраслью с населением от 60 тыс. человек.
Рост конкуренции и усиление онлайн-торговли заставляет игроков рынка корректировать маркетинговые стратегии и использовать новые инструменты привлечения потенциальных клиентов, например, social media. По мнению консультантов ASTERA, именно покупательский спрос будет определять динамику развития рынка торговой недвижимости Москвы и регионов России в ближайшие 2-3 года.
Наиболее активно в течение года развивались следующие группы арендаторов: одежда и обувь, детские товары, аптеки, магазины электроники, мебельные магазины. Продолжили развитие российские банковские структуры, продуктовые сети (как сетевые операторы, так и магазины шаговой доступности). Одним из самых активных игроков на рынке по-прежнему остается сегмент предприятий общественного питания.
Новые площадки для развития
В 2012 г. ритейлеры продолжили активно осваивать регионы:
• С целью выхода на региональные рынки A5 group создает программу франчайзинга для своих аптек.
• «Детский мир» открывает магазины в городах Московской области (Химки, Мытищи) и малых городах с развитой нефтегазовой отраслью (Альметьевск).
• Бренд Kira Plastinina также планирует осваивать небольшие города.
• «Связной» открыл флагманские салоны под новым брендом «Enter» в Московской области, Воронеже, Твери.
• Сеть «Эльдорадо», купившая в 2012 г. ритейлера «Берингов» (28 магазинов в 27 городах), ведет переговоры с еще тремя региональными сетями.
• Группа компаний «Детский мир» продолжает экспансию не только на территории российских регионов, но и в Казахстане.
• Ресторанный холдинг «Г.М.Р. Планета Гостеприимства» вывела на рынок России сеть ресторанов паназиатской кухни под брендом Yam kee (Москва, Санкт-Петербург, Рязань, Уфа, Самара и др.).