Итоги конференции «Ритейл: развивать или экономить?»
В рамках конференции «Ритейл: развивать или экономить?», прошедшей 25 февраля 2016 года в здании МФК «Ханой-Москва», организатором которой выступил ShopAndMall.ru, эксперты рынка торговой недвижимости обсуждали текущую ситуацию отношений между ритейлерами и торговыми центрами, а так же делились личным и корпоративным опытом по решению сложившихся ситуаций.
Одна из ключевых проблем, которую отметили все участники конференции, является падением покупательской способности, в районе 20-40% в зависимости от города от докризисных показателей. «Мы ощутили падение по управляемым нами и нашими партнерами кинотеатрам, - заявил Кирилл Худяков, управляющий партнер Cinema Alliance Group, - падение посещаемости составило в отдельных случаях до 32%, что отразилось на выручках кинотеатров, расположенных внутри ТЦ в обычные рабочие дни. Большинство кино-ритейлеров сократили или свели на «нет» свое развитие, а сами кинотеатры выживают за счет кинобара (кинобар приносит кинотеатру 30% от всего дохода, по данным Cinema Alliance Group) и праздничных дней, когда за несколько праздничных дней удается заработать месячную выручку».
При этом, по словам Кирилла Худякова, оптимальная формула соотношения квадратуры метров, выделяемых под кинотеатр к общей площади районного ТЦ от 15 до 20 тысяч кв. метров, должна составлять примерно 800-1000 кв. метров, в рамках которых целесообразно разместить 3-4 кинозала, а открытие кинотеатра может привнести в ТЦ до 35% прироста посетителей. Поэтому один из способов решения вопроса с кинотеатром - не ждать появления денег у киносетей, а торговому центру открывать собственный кинотеатр, что дешевле и прибыльнее классической аренды и может принести порядка 11 000 рублей прибыли на 1 кв. метр площадки кинотеатра в год или порядка 150 долларов США по текущему курсу валют.
Жаркая дискуссия разгорелась при обсуждении удержания пула арендаторов в ТЦ, так как в обсуждении участвовали одновременно представители торговых центров и ритейла. Анастасия Кирпиченкова, руководитель отдела аренды девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» предостерегала собственников ТЦ от иллюзии, что спровадив арендатора на его место сразу же придет другой арендатор. Ритейлеры, находящиеся внутри ТЦ, активно и регулярно между собою общаются, уход одного из арендаторов может привести к эффекту «разорванных бус», когда за одним арендатором потянутся на расторжение договора и остальные. С Анастасией были согласны и представители одежного ритейла в лице Алексея Фролова из департамента развития компании «Снежная Королева», и БТЭ-ритейлера в лице Андрея Лысюка, директора по развитию компании «DM-электроника», и представитель ТЦ в лице Ольги Летютиной, генерального директора УК «Столица менеджмент» (сеть торговых центров «Столица» в московском регионе). «Да, мы иногда прибегаем к способу переговоров через уведомление собственника о расторжении договора аренды и съезде из арендуемого магазина, - поделился Алексей Фролов, - но ни в коем случае нельзя этим способом переговоров злоупотреблять. Мы прибегаем к нему только когда все остальные доводы и аргументы исчерпаны, а цифры и показатели не вразумили собственника ТЦ». Андрей Лысюк поддержал Алексея Фролова: «Так как ритейл в России активно «поддерживается» нашим государством всяческими налоговыми нагрузками, прямыми и косвенными, включая систему «Платон» и торговые сборы, то мы ищем способы выжить путем урезанием «костов», при том что поставщики не только не понижают отпускные цены на товар, но еще и повышают из-за курса валют, нам приходится договариваться об уменьшении затрат на аренду с собственником, а в случае отказа о понижении ставки аренды - магазины становятся убыточными и нам проще закрыться». Посыл собственникам ТЦ «быть гибкими» поддержал независимый эксперт рынка коммерческой недвижимости Антон Реутов, который красочно обрисовал картину, что в ТЦ приходят покупатели уже не столько за покупками, а сколько по привычке и просто проводят время семьями в общественных зонах или в доступных фуд-кордах, а повышать ритейлеру ценники на товар с целью компенсировать свои издержки - не стоит, ибо тогда проигрывают все, и покупатель, и ритейлер и ТЦ.
В свою очередь Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица менеджмент», сообщила о совершенно новом подходе к ведению бизнеса арендодателя в России. Ольга Летютина рассказала аудитории, что поддержка осуществляется путем предоставления благонадежным арендаторам кредита на решение оперативных вопросов в виде закупки товара или осуществления маркетинговых программ. Разумеется, подобное решение принимается редко, лишь для арендаторов, с кем уже выстроены двусторонние партнерские отношения, кто прозрачен в своем бизнесе и показывает стабильную прибыль, однако сам факт участия собственника в поддержке арендатора кредитом является беспрецедентным случаем на рынке и примером для синергии. Правда, стоит отметить, что подобный подход к бизнесу имеет место в городах стабильного покупательского спроса, напомним, что сеть ТЦ «Столица» расположена в московском регионе.
В свою очередь Ле Чыонг Шон, генеральный директор инвестиционной компании «ИНЦЕНТРА» (МФК «Ханой-Москва») напомнил всем присутствующим, что даже когда торговый комплекс открыт и действует, ни в коем случае нельзя расслабляться, необходимо постоянно работать над улучшением формата торгового центра, искать арендаторов даже при 100% наполняемости, договариваться о приемлемых ставках аренды для сторон. Частью МФК «Ханой Москва» является торговый центр площадью 40 000 кв. метров, в котором помимо гибких условий аренды для арендаторов есть программа поддержки рекламой внутри ТЦ, а так же на медиафасаде МФК выходящей в сторону на развязку МКАДа, на котором выделяют до 30% времени показа под арендаторов бесплатно. Еще один фактор успеха, который отметил Господин Шон, является доступность для посетителей и локация. Так как с локацией МФК «Ханой-Москва» не повезло и здесь ничего не изменишь, то нужно создать место притяжения для посетителей и улучшить доступность, последнее как раз изменится уже в мае-июне 2016 года, когда будет открыт съезд со МКАДа к зданию, что по словам Господина Шона, позволит повысить посещаемость ТЦ и всего МФК в 2-3 раза.
Среди участников конференции были девелоперы и собственники ТЦ г. Москвы, московской, тульской и владимирской областей, Санкт-Петербурга, представители одежного, БТЭ и аксессуарных ритейлеров, консультанты и управляющие компании.
Организатором конференции выступил портал ShopAndMall.ru.
