Аналитиками выявлены стандартные и частые ошибки при реконцепции проблемных объектов
29.06.2011 г.
Основными проблемами, свидетельствующими о необходимости обновления концепции торгового центра, Управляющий партнер компании CityMarketing Алексей Ванчугов считает не только закономерные снижение посещаемости комплекса и высокий процент свободных площадей, но и снижение показателя конвертации, а также проблемы в facility management (такие как высокие издержки в управлении объектов, физический износ).
Аналитики CityMarketing приводят несколько характерных примеров неудачной реновации существующих объектов.
В московском ТЦ «Lotte Plaza» главной ошибкой стала попытка привить азиатские традиции девелопмента на российскую почву. «В восточной традиции приняты торговые комплексы с вертикальным расположением, видимо, этим и обуславливалась пятиэтажность торгового центра; в европейской культуре многоэтажность – скорее признак универмага, где этажи являются разными тематическими зонами. Попытка скрестить тематические этажи универмага с тематическим набором арендаторов не удалась, потому что у каждого из арендаторов на этаже были свои представления о том, как должен выглядеть его магазин»,- говорит Алексей Ванчугов.
Плачевным является и опыт частого дробления торговых площадей, которое зачастую превращает объект в рынок. Так, торговый комплекс «Альтаир» в Ярославле после потери арендатора, занимавшего 3 тыс. кв. м, принял решение посадить на освободившееся место детский рынок. Аналитики CityMarketing считают, что превращение объекта в рынок – это деградация комплекса с точки зрения его концепции. С другой стороны, как временная мера, как решение денежных проблем это совершенно нормально. Здесь важно, чтобы собственник не заигрался и не продолжал деградацию долго. Если заселить весь ТЦ местными арендаторами, выбраться обратно будет совсем не просто.
По мнению специалистов CityMarketing, долгосрочная стратегия должна заключаться в том, что в условиях кризиса проекта необходимо предлагать крупным арендаторам значительные бонусы, чтобы привлечь их и после кризисной ситуации остаться с этими арендаторами: «Это стратегия победы, а не просто краткосрочного выживания».
Аналитики CityMarketing приводят несколько характерных примеров неудачной реновации существующих объектов.
В московском ТЦ «Lotte Plaza» главной ошибкой стала попытка привить азиатские традиции девелопмента на российскую почву. «В восточной традиции приняты торговые комплексы с вертикальным расположением, видимо, этим и обуславливалась пятиэтажность торгового центра; в европейской культуре многоэтажность – скорее признак универмага, где этажи являются разными тематическими зонами. Попытка скрестить тематические этажи универмага с тематическим набором арендаторов не удалась, потому что у каждого из арендаторов на этаже были свои представления о том, как должен выглядеть его магазин»,- говорит Алексей Ванчугов.
Плачевным является и опыт частого дробления торговых площадей, которое зачастую превращает объект в рынок. Так, торговый комплекс «Альтаир» в Ярославле после потери арендатора, занимавшего 3 тыс. кв. м, принял решение посадить на освободившееся место детский рынок. Аналитики CityMarketing считают, что превращение объекта в рынок – это деградация комплекса с точки зрения его концепции. С другой стороны, как временная мера, как решение денежных проблем это совершенно нормально. Здесь важно, чтобы собственник не заигрался и не продолжал деградацию долго. Если заселить весь ТЦ местными арендаторами, выбраться обратно будет совсем не просто.
По мнению специалистов CityMarketing, долгосрочная стратегия должна заключаться в том, что в условиях кризиса проекта необходимо предлагать крупным арендаторам значительные бонусы, чтобы привлечь их и после кризисной ситуации остаться с этими арендаторами: «Это стратегия победы, а не просто краткосрочного выживания».
