Предлагаю начать разговор на тему «управление недвижимостью» с определения что это такое. В разных источниках понятие «управление недвижимостью» трактуется очень широко. Широта понятия определяется объемом услуг, которые входят в перечень. На рынке недвижимости эти услуги подразделяются на две основные следующие составляющие:
 
• Управление недвижимостью (Property management- PM)
• Управление эксплуатацией (Facility management- FM)
 
 
Что такое Property management? Эта составляющая, как правило, содержит следующий набор услуг:
 
• Создание концепции объекта
• Брокеридж
• Ведение бухг. и управленческого учета на объекте
• Юридическое сопровождение
• Управление продвижением объекта на рынке
• Арендная политика
 
Управление эксплуатацией- FM, это:
• Техническое обслуживание и эксплуатация объекта
• Обеспечение безопасности
• Уборка помещений и территории
• Проведение текущего и аварийного ремонта
• Взаимодействие с контролирующими органами
• Рациональное использование энергоресурсов
• Оптимизация операционных расходов
 
Этот перечень услуг, каждый раз, элемент договоренностей и торга между владельцем и управляющей компанией.
 
Поэтому, первый принцип, которым хочу поделиться с читателем этой статьи- 
В самом начале уточняйте какой набор услуг входит в понятия PM и FM. 
От этого зависит уровень ответственности, который готова взять на себя управляющая компания, и, соответственно стоимость услуги «Управление недвижимостью».
 
Второй принцип лежит в плоскости целей управления. Любой собственник, который отважится на привлечение управляющей компании, преследует как минимум три цели:
 
1) Увеличение доходности объекта. Это и сдача вакантных площадей и оптимизация взаимоотношений с существующими арендаторами и многие другие вопросы.
2) Оптимизация расходов. Из названия понятно, что речь будет идти о поиске разумного минимума, который позволит экономить средства без ущерба для объекта и взаимоотношений с арендаторами.
3) Стабильная работа всех инженерных систем. Опытный собственник знает насколько это непростая задача и готов доверить объект только тем, кто способен выполнить эту задачу максимально качественно.
Второй принцип можно сформулировать следующим образом: Формируйте четкие цели, а именно- что вы хотите получить от управления недвижимостью?
 
Третий принцип –это поиск достойного партнера на позицию Управляющая компания. Сознательно не стал писать подрядчика, т.к. между владельцем и управляющим в действительности должны установиться партнерские отношения(взаимная ответственность и финансовый интерес), в отличие от подрядчика, который понятие ответственность трактует как способ перекладывания рисков. Как выбрать управляющую компанию, которой можно доверить свой объект или объекты в управление? Здесь важно учитывать следующие параметры:
 
• опыт компании на рынке
• портфолио объектов, находящихся в управлении и их уровень
• рекомендации от участников рынка
• стоимость услуг
 
Чем выше уровень управляющей компании и опыт ее работы тем, как правило, выше и стоимость ее услуг.
 
Одним из самых актуальных вопросов для владельцев недвижимости остается следующий: «Управлять самостоятельно или привлекать специализированную управляющую компанию?». Здесь необходимо понимать, что у каждого из подходов есть свои плюсы и минусы и выбор в пользу того или иного варианта будет осуществляться в зависимости от целей владельца, его финансовых возможностей а также количества и уровня компетенций собственных специалистов. Но об этом мы поговорим в одной из следующих статей.