26.10.2016 Строительство магазина в работающем ТЦ

 

Отделка помещений арендаторов в работающем ТЦ — такая же распространенная практика сегодня, как наличие нескольких якорей в проекте или постоянное обновление пула ритейлеров.  Причины понятны -  девелопер, открыв объект  с высокой вакансией — по мере развития ТЦ,  при помощи специальных маркетинговых программ, арендной политики, постепенно заполняет площади резидентами, которые, в свою очередь, адаптируют существующие площади под свой бренд. Как сделать  процесс строительства магазина в функционирующем ТЦ быстрым, эффективным и незаметным для посетителей и ритейлеров-соседей?

Традиционная схема взаимодействия участников процесса в рамках ремонтно-отделочных работ в ТЦ выглядит следующим образом: заказчик — в данном случае ритейлер — определяет двух ключевых партнеров, которые будут заниматься реализацией проекта — проектировщика и генерального подрядчика. Заказчик в этой схеме -  центральное ядро, которое ставит перед исполнителями задачи,  принимает решения, контролирует их исполнение. Проектировщик занимается разработкой дизайна будущего интерьера согласовывает его с другими участниками проекта, осуществляет авторский надзор при строительстве. В свою очередь генподрядчик занимается реализацией запроектированных идей, координирует работы субподрядчиков,  взаимодействует с участниками процесса по решению производственных задач. Часто к традиционной схеме участников добавляется еще третья сторона -  управляющий проектом или управляющая компания, которой заказчик передает бразды правления проектом, за исключением принятия ключевых решений.

Само собой, чем больше участников процесса, тем сложнее координировать работу.  И тем не менее, если продумать схему взаимодействия с каждым из каналов, процесс строительства магазина в работающем ТЦ может быть довольно безболезненным. Рассмотрим реперные точки взаимодействия сторон.

Заказчик - проектировщик

На первоначальном этапе заказчик обеспечивает проектировщика (под проектировщиком мы будем иметь ввиду как архитеткора, так и инженера проекта, как как они должны работать в связке) «исходными данными» по проекту: заданием на проектирование, техническими условиями относительно инженерного обеспечения объекта, информацией об ограничениях проекта и особенностях объекта. Чем более проработанным будут все эти документы, тем выше вероятность того, что проект не придется дорабатывать и изменять, когда за него уже примется генподрядчик. Недостаточная детализация этих документов или их отсутствие всегда в конечном итоге увеличивают стоимость работ и время на проектирование.

Несмотря на то, что в конце 2016 года разговоры о важности грамотного проектирования кажутся очевидными, сегодня — это, по-прежнему, первая статья расхода, которую многие пытаются сократить. Но дизайн-проект – это не то, на чем стоит оптимизировать издержки (тем более, что стоимость проектирования занимает не более 5-10% от стоимости всего проекта), но это прекрасный  инструмент для снижения затрат в будущем. В свое время в одном из центральных торговых центрах Москвы оптимизация стоимости вентиляционного оборудования в рассчете на один этаж составила более 15%. В проекте были применены чуть более дорогие и мощные диффузоры, но их потребовалось в несколько раз меньше, чем обычных. Бывают случаи, когда заказчик не имеет возможности приобрести дорогое оборудование и хочет подобрать аналог существующему по оптимальному соотношению цена-качество, и проектирощику нужно грамотно подобрать такое оборудование.  Все это должно решаться на стадии самой ранней стадии стадии дизайн-проекта.

Кроме того, важно понимать, что пока не будет целиком выполнен архитектурный и инжереный проект до стадии «Рабочая документация», генподрядчик не сможет подготовить актуальную смету на строительные работы. А это значит расчет стоимости работ будет приблизительным и может меняться после уточнения спецификаций и материалов, и у заказчика не будет возможности в процессе тендера сравнить  «яблоки с яблоками».  Для эффективного сопоставления  стоимости работ генподрядчиков, проектирование должно быть максимально детальным. Тогда у контрагентов будет меньше возможностей для «игры с ценой».

В связи с ограничением времени и для перекладывания основной ответственности за результат работ на генподрядчика, в последнее время часто практикуют разработку проекта до стадии «Тендерная документация» и просят подрядчиков разработать «Рабочую документацию» своими силами – такой процесс называют Design&Build. Это имеет свои плюсы и минусы и должно решаться для каждого проекта в отдельности. Но все-таки правильнее будет вести проект по принципу Besign-bid-build, как описано выше: проектировщик несет ответственность за детально проработанный проект, а генподрядчик реализует эти решения.

Проектировщик — генподрядчик

Генподрядчики одним из самых сложных моментов, связанных с  внутренней отделкой любых помещений часто называют проблемы с согласованием решений в проектной документации.  Несколько раз мы были свидетелями того, как заказчик совместно с проектировщиком разрабатывали некий довольно предварительный дизайн-проект, планировку магазина, отправляли его в головной офис заказчика за рубеж, и там, на основании этого проекта, заказывалось специальное торговое оборудование, мебель и т. д.  Дальше дизайн-проект менялся: прорисовывались детали, выяснялись подробности про особенности помещения, но проект уже не  пересогласовывался с иностранным заказчиком. И когда приходили специально заказанные изделия (мебель, оборудование), генподрядчику приходилось их дорабатывать, адаптировать готовое изделие высокого класса под новый проект. Естественно, снижалось  качество работ, увеличивались сроки реализации проекта.

Очевидно, что здесь наблюдается «сбой в системе», связанный с согласованием проектных решений. Как правило, проектная документация для магазинов разрабатывается небольшими проектировщиками, которые не всегда могут грамотно увязать между собой разделы проектной документации, связать архитектурные и инженерные проекты, иногда просто нет на это времени. Часто бывает, что в штате у них работает только команда архитекторов, а, инженеры являются сторонней компанией, и может  отсутствать правильная коммуникация и координация между ними. Мы неоднократно сталкивались и с тем, что не были согласованы между собой инженерный и арахитектурные проекты, и нам самим уже на месте и по факту реализации проекта приходилось дорабатывать либо архитектурный, либо инженерный проекты.

Управляющая компания торгового центра - заказчик

Управляющая компания торгового центра (здесь мы не подразумеваем управляющую компанию на проекте от заказчика) — как представитель интересов собственника объекта, заинтересована в том, чтобы внутренняя отделка , проводящаяся на объекте а) не угрожала его безопасности; в) не нарушала нормальное пребывание на объекте посетителей; с) не мешала работе других ритейлеров. Поэтому для того, чтобы в принципе начать отделку в ТЦ, заказчику или его представителям нужно получить от УК ряд согласований, а именно согласование  всех разделов рабочей документации, график производства работ, схему подключения  временного электропитания и т.д..

УК может не согласовать проект, если он по тем или иным параметрам не соответствут российским нормам и особенностям объекта, правилам для арендаторов в ТЦ. Например, если в разделе «Вентиляция» неправильно посчитан воздух, и предусмотренная система кондиционирования не будет обладать достаточной мощностью для комфортного пребывания в помещении людей. С УК в обязательном порядке согласовывается  макет выгородки, которая будет закрывать ремонт в помещении от глаз посетителей торгового центра. Время производства работ, завоз строительных материалов на объект — тоже в ведении УК.

Вместо заключения   

В текущих условиях для многих заказчиков характерно несколько общих пожеланий/требований к работе поставщиков строительных услуг. Во-первых, они часто спрашивают о  сокращении  издержек за счет замены материалов и оборудования, но без ущерба для качества всего проекта. Кроме того, они стремятся  получить готовый магазин в очень сжатые сроки. Но здесь нужно иметь ввиду тот факт, что безоглядное уменьшение срока реализации проекта практически всегда сказывается на качестве финального продукта. Что же касается оптимизации стоимости решений, то это нужно делать на самом раннем этапе, чтобы  проектировщики сразу закладывали в проект оптимальные решения, соответствующие возможностям компании и бюджетным ожиданиям. Решения, которые впоследствии не придется экстренно удешевлять, менять проект в авральном режиме с риском потери качества. 

Маргарита Серова, коммерческий директор ISG

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 2, всего - 904. [2016г - 879]

Все исследования рынка
Читайте также:

Читайте журнал SAM

Электронное издание о торговых центрах, ритейле и франчайзинге

Подписка на журнал и новости
Подписать меня на новости
Подписать меня на электронный журнал
  
Разместить свою новость
21.04.2017

Феномен «Амбара»

Торговый комплекс «Амбар», открывшийся в августе 2014 года, третий год подряд демонстрирует высокие темпы развития — даже несмотря на неоднозначную экономическую ситуацию в России.

24.04.2017

Чтобы не сидеть за партой или Обзор e-learning продуктов для ритейлеров

Современные форматы обучения персонала розничных сетей.

19.04.2017

Интерактивная навигация на примере ТРЦ «Галерея» и ТРК «Питер Радуга - анализируем удачные решения и разбираем ошибки

Современный ТЦ сложно себе представить без системы навигации. Чем больше уровней в ТЦ, чем крупнее его масштаб, тем сложнее ориентироваться в нем посетителям и покупателям.

03.04.2017

Уникальный «МегаГРИНН» в Курске бьет рекорды

Интервью управляющего директора АО «Корпорация «ГРИНН» Дмитрия Добрынина для ShopAndMall.ru.

10.04.2017

Типы ярмарок для ТРЦ и как их провести с пользой

О ярмарках товаров ручной работы, их значении, опасности и перспективах расскажут основатель управляющей компании общественных пространств Павел Мажоров и генеральный директор управляющей компании ТРЦ «Реутов Парк» Дмитрий Караваев.

Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на www.shopandmall.ru обязательна