Слухи слухами, а открытие по расписанию

Бывает ли так, что слух влияет на мнение игроков рынка? В нашем современном мире, где заправляют договорные отношения и судебное производство кажется, что слухам есть место лишь в мире шоу-бизнеса, где на подобном играют в целях популяризации и набивании цен звездам. Однако, и на рынке коммерческой торговой недвижимости бывают слухи, в чем убедилась редакция СМИ ShopAndMall.ru.

В марте 2016 года редакция портала ShopAndMall.ru публиковала новость об открытие торгового центра «МегаГРИНН» в Курске по адресу улица Карла Маркса 68. Торговый центр заявлен как торговой-развлекательный семейно-досуговый спортивный комплекс общей площадью 230 000 кв. метров, с одной лишь оговоркой, что общая площадь указана как площадь всего здания, которая будет после запуска всех очередей (планируется три последовательные очереди запуска здания, примечание редакции). 

На момент выхода выше упомянутой новости была запущена лишь первая очередь, общая площадь которой составила 90 200 кв. метров и располагалась на 3-х этажах (на -1, 1 и 1а). На этаже «2» помещения были в состоянии shell&core и именно к этому этажу примыкает надземный переход, возведенный для удобства и безопасности жителей Курска над шестиполосной дорогой собственником за свой счет и по своей инициативе, только по нему можно попасть в ТЦ с противоположной стороны улицы Карла Маркса. Открыть переход руководство «ГРИННа» посчитали принципиальным, даже несмотря на то, что второй этаж не готов и не является частью первой очереди, еще и потому, что на этом этаже размещено 240 дополнительных парковочных мест (в проекте предусмотрена 9-ярусная парковка с выходом на каждом этаже, примечание редакции).

Чтобы посетителей не встречал голый пустой бетон будущей второй очереди, руководством торгового центра было принято решение разместить на бесплатной основе частных предпринимателей формата «ярмарка выходного дня», организовать выставки фотографов, художников и ремесленников, детскую площадку со сценой и батутами, привлечь зоопарки и выставки. Некоторые посетители торгового центра сразу же после его открытия сделали фотографии пешеходного перехода, ведущего поток людей мимо возведенных палаток до спуска на первый этаж и выложили в Интернет. В нашу редакцию данные материалы так же поступили с просьбой их опубликовать с пометкой «торговый центр открылся без отделки, вместо арендаторов палаточный рынок с наполняемостью всего 8% (в среднем по России новые ТЦ в регионах с 2014 года открываются с 40-70% подписанными магазинами и с 20-40% открытых магазинов в отношении занимаемой площадью магазинами к аренда пригодной, по данным ShopAndMall.ru). Было ощущение, что от нас, как от редакции, ожидают какой-то новостной «бомбы», но мы решили не спешить с публикацией не проверив всю ситуацию досконально. Редакция решила выяснить, что на самом деле происходит вокруг открытия ТЦ «МегаГРИНН», да и в целом в Курске, разобраться в истоках и зачем историю с рядовым открытием не рядового проекта в сложные для девелопмента времена пытаются преподнести как «провал».

А был ли провал?

«Это наш уже третий крупнейший супер-региональный центр и третий успешный,» - комментирует управляющий директор филиала «Мегакомплекс ГРИНН» акционерного общества «Корпорация ГРИНН» Регина Мартиросян, - «делаешь добро для местных предпринимателей, а конкуренты под обликом общественности показывает рынку фотографии с позиции «как все плохо»! Те, кто с нами давно работают, конечно, улыбнулись. Сомневающиеся приезжают к нам и своими глазами видят заполненную первую очередь ТЦ, посещаемость, условия аренды и выбирают нас. На момент открытия заполняемость первой очереди была 57%, на сегодня открыто 75%, а заключенных договоров на 92% сдаваемой в аренду площади. Конкуренты до сих пор твердят о 8%, это не только смешно, но и легко проверяемо». 

Как же торговому центру удается наполнять торговую галерею при негативном образе проекта в профессиональной среде ритейлеров, да и есть ли негативный образ? Мы прошлись по торговой галерее курского «МегаГРИНН», зайдя в один из магазинов, познакомились и разговорились с его владельцем, который разрешил напечатать часть нашего диалога на условиях анонимности. «Мы как раз думали, стоит ли открываться в курском «МегаГРИНН». У нас тогда было несколько магазинов в ТЦ «Европа», они между собой конкурируют, мы вели переговоры по нашему развитию и открытию новых магазинов здесь (разводит руками, показывая вокруг), на нас стали оказывать давление в коммерческом отделе «Европы». Были ультиматумы, что если мы откроемся в конкуренте, то нам поднимут ставку аренды и нам потребуется заплатить штраф с шестью нулями, согласно договору. Приняли решение закрыть все свои магазины и переехать в «МегаГРИНН». После продолжительного разговора и некоторых откровений выяснилось, что это не единственный арендатор, который появился в результате «побега» от конкурирующего ТЦ, нас отправили в мебельную зону курского «МегаГРИНН», где нас ждал собственник магазина мягкой мебели Эдуард. Эдуард не был столь скрытен, как предыдущий собеседник, он открыто называл имена, называл источник распространения слухов о новом курском «МегаГРИНН», однако его история - иная. «Мы отлично работали, делали хороший бизнес, нам пора было развиваться и я начал вести переговоры об открытии нового магазина в «МегаГРИНН», об этом прознали в дирекции «Европы» и стали запрещать открываться именно в этом проекте. Мы решили съезжать. Дело дошло до абсурда, охрана запрещала выезжать и пользоваться грузовым лифтом даже для отправки клиентам их заказов - диванов. Были вынуждены обратиться к юристам, благо все решилось, но нервы потрепались. В итоге закрылись там и работаем здесь». Таковы две реальные истории ритейлеров в малом бизнесе Курска, как выяснилось, увы, далеко не последних. Ничего особенного, обычная конкурентная борьба за арендатора, просто на этот раз бизнесу мешают работать не чиновники, не налоги, а конкурентная борьба арендодателей внутри города. Но так ли прост сам город, как кажется на первый взгляд?

Цифры, цифры, цифры.

Мы проанализировали данные о городе Курск, общее количество жителей города составляет 443 000 человек (по данным kurskstat.gks.ru), средняя заработная плата по городу на начало 2016 год составила 23 000 рублей.

По данным международной консалтинговой компании JLL площадь торговых помещений в профессиональных действующих ТЦ Курска составляет 207 000 кв. метров, что в расчете на 1 000 жителей города является 467 кв. метров торговых площадей.

Рынок часто мучается в конвульсиях, какой проект считать профессиональным, а какой нет. Однако нельзя считать районные и микрорайонные ТЦ с общей площадью до 5 000 кв. метров профессиональными, так как там объем инвестиций на доработку торгового центра до уровня федеральных и международных брендов чаще всего равняется его текущей рыночной стоимости, тогда как проще реализовать второй такой же ТЦ. Чем, как мы позже и узнаем, и «страдает» город Курск.

По данным другой международной консалтинговой компании Colliers Int., которая учитывает все объекты торговой недвижимости, включая и не профессиональные, в Курсе намного больше реализованных объектов и торговых площадей.

Общий размер торговых площадей на июнь 2016 года в Курске составляет 464 854 кв. метров, сдаваемая в аренду 284 016 кв. метров, или 642 кв. метров торговых площадей на 1 000 жителей, что в 1,5 раза больше по данным той же JLL. Не стоит забывать, что помимо реализованных объектов ожидаются к вводу в 2016-2017 годах следующие объекты (по данным Colliers Int и ShopAndMall.ru):

Следовательно, после запуска всех текущих заявленных объектов, находящихся сейчас на стадии строительства в городе будет представлено: GBA - 809 854 кв. метров и GLA - 520 216 кв. метров, что в соотношении на 1 000 жителей дает нам понимание о степени насыщения торговыми площадями городом Курск на уровне 1 176 кв. метров.

Что означают эти цифры? Комментирует директор отдела исследований рынка компании CBRE Олеся Дзюба: «С учетом строящихся и планируемых к открытию в 2017 году вторых очередей ТЦ «Европа» и «МегаГРИНН», этот показатель (показатель количества торговых площадей на 1 000 жителей, примечание редакции) непременно возрастет. Исходя из высокой обеспеченности города торговыми центрами в совокупности с довольно низким уровнем доходов населения, скорее всего, строительство новых объектов экономически нецелесообразно. Это можно наблюдать по недавно открытым торговым центрам по всей России, которые испытывают проблемы с привлечением арендаторов, и как следствие, высоким уровнем вакантных площадей. Но, если новые проекты будут качественными, с сильной концепцией и наполнены федеральными брендами, то даже на таком перенасыщенном рынке найдется место для новых ТЦ, правда посещаемость и наполняемость новых объектов будет держаться за счет уменьшения посещаемости менее успешных и со слабой концепцией».

Для сравнения, по данным международной консалтинговой компании CBRE, аналогичные показатели количества торговых площадей на 1 000 жителей города для городов-миллионников: Москва - 427 кв. метров, Санкт-Петербург - 575 кв. метров, Казань - 321 кв. метров. То есть, уже сейчас Курск опережает самые крупные города России по насыщению торговыми площадями. А после открытия заявленных ТЦ - вовсе будет самым насыщенным во всей России, опережая Самару и Краснодар. Но сможет ли Курск наполнить все эти помещения арендаторами и заполнить к открытию пустующие торговые центры? Даже в столице России и в городах-миллионниках за последние 5 лет не было открытых ТЦ со 100% наполняемостью, что говорить о региональном городе с населением менее 500 тысяч человек и с не самыми большими зарплатами по стране. О чем же думают девелоперы, заявляя все большие и большие ТЦ к открытию? 

Вторая очередь ТРЦ «Европа» расположена по адресу ул. Карла Маркса, 6, девелопером проекта является ГК «Промстройресурс», которые владеют, помимо сети ТЦ «Европа», еще и одноименной сетью продуктовых магазинов. Наполнением арендаторов в курском ТЦ занимается российская компания LCM. Торговые центры »МегаГРИНН» 2-ая очередь и «ГРИНН Центр» на проспекте Вячеслава Клыкова, принадлежащие АО «Корпорация ГРИНН» в Курске, сдаются собственными силами девелопера, без привлечения внешних консультантов и брокеров. У них, судя по другим действующим ТЦ, есть правило, что 30-60% площади ТЦ заполняется собственными брендами, такими как: продуктовый гипермаркет «ЛИНИЯ», кинотеатр «ГРИННФИЛЬМ», парк развлечений «ГРИННЛАНДИЯ», ресторан-пивоварня «ГРИНН Beer» и многими другими. Другими словами, «ГРИННы» снимают с себя самую сильную «головную боль» о поиске арендаторов на все свои помещения, планируя уже в концепции ряд площадей под собственные проекты, попутно приглашая международные и федеральные бренды в торговую галерею. К тому же, сдача своих ТЦ в аренду собственными силами снимает с себя необходимость оплачивать услуги консалтинговых компаний, стоимость работ которых достигает 100% от месячной арендной ставки, что так же позволяет работать на гибких условиях с арендаторами, идя на уступки. 

Просматривая статистические данные про город и про ключевые торговые центры с их девелоперами делаем выводы, что город раздираем двумя крупными компаниями: «ГК «Промстройресурс» и АО «Корпорация ГРИНН». К слову сказать, только у этих двух компаний в городе есть по-настоящему качественные проекты, которые будут делить всю посещаемость в сегментах развлечения и шопинга, а так же арендаторов и заработки между собой. Начиная, еще в марте 2016 года, публикации новостей об открытиях и планах девелоперов и ритейлеров в Курске мы, как редакция, и подумать не могли, чтобы за полгода произойдет множество событий в столь скромном, относительно масштабов страны, городе. Мы постарались максимально объективно отразить проблематику региональных девелоперов и их отношения между собой, приоткрыть завесу тайны на способы воздействия друг на друга и на арендаторов, осветить беззащитность в большинстве случаев малого бизнеса в виде индивидуального предпринимателя о двух-трех торговых точках перед махиной огромного арендодателя. В любом случае, ближайший год покажет много новых событий: планируется открытие 2-ой очереди «МегаГРИНН» осенью 2016, а весною 2017 - открытие 2-ой очереди «Европы». Что принесет рынку Курска ближайший год и кто из девелоперов соблюдет сроки - покажет время.