Интервью с Сергеем Богданчиковым, управляющим директором ORIGIN CAPITAL.

Каковы отличия и специфика строительства ТЦ  в регионах, в отличие от Москвы?

Строительство любого объекта зависит от 2-х показателей: наличия «под рукой» строительных материалов и возможности организовать рабочую силу. Если показатели одинаковы, то стоимость строительства торгового центра в Москве не отличается от стоимости в регионах.  В основном на цену влияет то, как оформлена земля и есть ли инженерные сети на данной территории. Если речь идет о строительстве где-нибудь на севере России, то конечно, высокая стоимость логистики во много раз увеличивает стоимость строительства в Москве. Маржа девелопера может составлять от 10-30 % как в Москве, так и регионах.

Отличие регионально рынка от столичного в том, что ритейл  в Москве и Петербурге развивается активнее: здесь выше доходы горожан и больше численность населения, которая регулярно растет. Также рынок торговой недвижимости в Москве и Петербурге высокоемкий  с точки зрения инвестиционных проектов. В регионах численность населения стабильна или отрицательна, доходы населения невысокие, поэтому обеспеченность торговыми центрами быстро достигает максимума.

Также отличается покупательское поведение москвича и регионального покупателя. Чтобы из спального района мегаполиса добраться в центр за покупками, потребуется целый день, который не каждый горожанин имеет возможность потратить на покупки. Поэтому в мегаполисах развивается формат магазинов «у дома» - небольших ТЦ или торговых галерей, в которых горожанин приобретает все необходимые повседневные продукты. Того же нельзя наблюдать в региональных городах, где нескольких крупных магазинов бывает достаточно.

Какие трудности возникают у ритейлера, желающего выйти на региональный рынок?

У ритейлера, желающего выйти на новый рынок, могут возникнуть сложности с поиском качественных торговых площадок. Ритейлеры стремятся «сесть» в торговый центр, а не организовать помещение в рамках стрит-ритейла. Во-первых, ввиду наших климатических условий в ТЦ всегда комфортнее совершать покупки. Во-вторых, не везде в городе есть парковочные места, а рядом с ТЦ почти всегда организован паркинг или парковка. Все это приводит к тому, что в ТЦ всегда больше трафик, нежели в объектах стрит-ритейла. Поэтому ритейлеры ищут качественные торговые центры для размещения, но не везде они есть. В регионы активно стремятся продуктовые ритейлеры, сети электроники, спорта и детских товаров. Это платежеспособные арендаторы, занимающие около 1,5 тыс. кВ.м. площади.  При этом качественных торговых точек в регионах мало, но в тоже время арендаторы не могут платить за аренду больше рыночной стоимости. Некоторые девелоперы считают, что за эксклюзив нужно платить большую стоимость аренды, но с ними спорят ритейлеры.

С какими проблемами может столкнуться девелопер в регионах?

Весомых проблем на пути девелопера при выходе на региональный рынок нет. Наоборот, региональные города стремятся привлечь крупного девелопера, который вместе с проектом приносит инвестиции, организовывает рабочие места (30-60% подрядчиков при строительстве объекта – местные компании), платит налоги. Таким образом, осваивая регионы, девелоперы развивают отрасль в целом.

 Если грамотно входить на региональный рынок, учитывая местные особенности и правила игры, то администрация муниципалитета вступит с девелопером в конструктивный диалог.

Среди недостатков можно назвать неразвитость регионального рынка: отсутствие техники и материалов в нужном объеме, а также квалифицированных специалистов на местах.

Если говорить о проблемах малых и средних городов в сравнении с Москвой, то стоит отметить, что они готовы поглотить гораздо меньший объем инвестиционных проектов. То есть здесь весьма ограниченный потенциал. Помимо этого, сложно управлять реализацией проекта, если девелопер не местный. Все эти факторы  влияют сегодня на интерес к строительству торговых центров в малых и средних городах.

В таком случае, что подталкивает девелоперов к развитию проектов торговой недвижимости в региональных городах?

Во-первых, не все инвесторы могут получить доступ к земельному банку в крупном мегаполисе. Свободных земель практически нет, остается реализовывать проекты в рамках редевелопмента, что долго и трудно, инвестиции окупаются не скоро, и такими проектами могут заниматься только опытные в этом деле компании. Для инвестора, который может вложить свободные средства и получить прибыль уже сейчас, эта схема не подходит, поэтому он уходит в регионы, где достаточно свободных территорий. Например, в центре Самары в результате редевелопемента освободилась территория, где когда-то располагался ЗИМ (завод им. Масленникова). Площадь территории — 51,2 га. Здесь планируют построить большой торговый центр, который благодаря выгодной локации перетянет часть арендаторов из других ТЦ.

Во-вторых, в крупных мегаполисах высока цена входа в проект. За эту цену в регионах можно полностью построить объект.

Какие города перспективны с точки зрения развития торговой недвижимости?

Выгодно строить там, где нет жесткой конкуренции и наблюдается благоприятная экономическая ситуация.  Проекты торговой недвижимости могут быть успешны во многих городах, главное - выгодная локация объекта в самом городе.

Рынок торговой недвижимости стал развиваться с 2008 года и движется по кольцевой траектории: от мегаполисов к средним и малым городам. Сейчас девелоперам интересны проекты в области торговой недвижимости в городах с численностью от 100 до 500 тысяч человек. Потенциал развития торговой недвижимости имеют сырьевые и промышленные города, а также города на севере России, в Сибири и на Дальнем Востоке.

Моногорода я не отношу к инвестиционно привлекательным. Сейчас разрабатывают разные программы по улучшению инвестиционного климата подобных городов, но все это сомнительно. Здесь сложно построить инфраструктуру и невозможно искусственно навязать новый функционал города из-за отсутствия естественной необходимости, например, с точки зрения логистики, климата, спроса и т.д. Тормозит развитие моногородов отсутствие конкуренции и возможности выбора. Эти города легко впадают в социально-экономический кризис из-за того, что единственное предприятие теряет убытки. Например, в моногороде Набережные Челны, экономика которого держится на предприятии города «Камаз», торговые центры не соответствуют современным требованиям крупных арендаторов, но девелоперам не интересно заниматься этими проектами.

Моногорода сейчас в плохом положении, в лучшем случае они могут еще вместить только один крупный торговый объект.

Есть города, в которых преобладают объекты «советского» типа, без проработанной концепции, а также формат торговли рыночного типа. Поэтому тенденцией этих городов в ближайшее время можно назвать улучшение и укрупнение имеющихся площадок. Такой позиции, на мой взгляд, должен придерживаться Нижний Новгород. Помимо того, что городе представлены крупные объекты торговой недвижимости (например, «Мега IKEA», OBI, Лента, АШАН, Castorama, Metro, О’Кей), есть еще много небольших ТЦ, которые в большинстве нельзя назвать успешными, хотя спрос со стороны ритейлеров к этому городу есть.

Что происходит с развлекательной составляющей ТРЦ?

Наличие развлекательной составляющей является одной из основополагающих критериев выбора ритейлером торгового центра наряду с наличием парковки и удобной локацией. Развлекательная инфраструктура в ТЦ очень актуальный сегмент, на который арендаторы обращают внимание. Тем не менее, развлечения развлечениям рознь. Я имею в виду, что не каждый развлекательный формат может привлечь достаточный трафик в ТЦ, который затем грамотно конверсируется. Как правило, развлекательные объекты приносят низкий доход и предназначены именно для привлечения трафика. Нестандартные форматы не всегда рентабельны, особенно в условиях кризиса ими экспериментировать не стоит. К спорным проектам с точки зрения рентабельности ТЦ относится, например, аквапарк. Он повышает сроки окупаемости ТЦ, требует больших инвестиций и неэффективен с точки зрения конверсии посетителей аквапарка в покупателей ТЦ. Если семья планирует пойти в аквапарк, то вряд ли после нескольких часов активного отдыха они будут готовы еще совершать покупки. Более популярными и эффективными форматами являются детские развлекательные объекты, а также кинотеатры.

Какие изменения произошли в последние 5-10 лет?

За последние 5-10 лет произошли кардинальные изменения. 10 лет назад не было ничего кроме ритейла формата ИП. Также в этот период начинает развиваться франчайзинг в России, в рамках которого крупные сети передают право ведения деятельности местному собственнику, который разбирается на конкретном региональном рынке. На российский рынок сейчас вышло множество иностранных брендов, что говорит о качественном развитии рынка торговой недвижимости.

Каковы ваши прогнозы на 2015 год?

Девелоперы с высокой вероятностью заморозят задуманные крупные проекты и перенаправят все усилия на завершение уже начатых.  Рост стоимости заемного финансирования, колебания курса валют, снижение покупательской способности населения, конечно, стали причинами отрицательных тенденций на рынке торговой недвижимости. Помимо этого, девальвация рубля урезает доходы ритейлеров, которые платят не процент от дохода, а арендную плату. В большинстве случаев ставки аренды зафиксированы в долларах, что тоже негативно сказывается на доходности ритейлеров. Многие из них уходят или пересматривают объемы работы в России: Stockman планирует закрыть 3 убыточных универмага, Adidas закрывает 200 магазинов, Zara урезает объем, River Island покинул рынок…Примеров много.

Кризис ужесточит критерии качества ТЦ, «на плаву» останутся продуманные концепции с правильно сформированным пулом арендаторов и гибкими условиями для арендаторов. Для того, чтобы удержать арендаторов торговые центры снизят арендные ставки. Так, например, ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге по просьбе арендаторов снижает ставки на 20-30% на пару месяцев.

Также как и перед кризисом 2008 года количество торговых точек выросло, появились даже убыточные проекты, существующие ради закрепления на рынке. Сейчас нерентабельные проекты закрываются, работает принцип: «меньше проектов, но с высокой доходностью». Резюмируя все вышесказанное, подчеркну, что успех коммерческой недвижимости зависит от локации. Поэтому в любом городе можно создать рентабельный проект, если место выбрано удачно.