Каждый разумный девелопер, который задумал реализовать проект торгового центра, надеется, а точнее сказать - рассчитывает, что он будет доходным. Иначе зачем инвестировать? Локация, целевая аудитория, концепция, архитектура, арендаторы и т.д. очень важны. Но уровень доходности будущего объекта это один из главных критериев оценки успешности реализованного проекта. А как в сегодняшних непростых условиях можно повысить доходность? Правильно - надо экономить. Но экономия бывает разной.

Сегодня мы поговорим о том, как разумные девелоперы совершают неразумные поступки, особенно когда появляется возможность сэкономить на таком элементе как….., но обо всем по порядку.

В качестве примера возьмем Торговый центр, который открылся совсем недавно. При этом его название и местоположение не так важны. Достаточно сказать что в этом районе, с населением почти 70 000 человек, у ТЦ были все шансы занять лидирующее положение из-за отсутствия более серьезных конкурентов. Название якорных арендаторов тоже неважно. Важен принцип.

Итак, ТРК общей площадью 22 000 кв.м.

Открытие - декабрь 2015 г.

Состав арендаторов:

1 этаж: Продуктовый супермаркет, универмаг и РБП(ректоран быстрого питания)

2 этаж: Киноцентр, магазин бытовой техники, детские товары, быстрого питания) и другие арендаторы.

Посмотрим на планировочные решения.

1) Первый этаж ТРК. Заходим черерез главный вход (синяя стрелка справа). Продуктовый супермаркет отгорожен от покупателя глухой стеной. Проход к нему осуществляется через узкий коридор вдоль Универмага. Якорную функцию продуктовый супермаркет в этом месте не выполняет вообще. Помещения в верхней части, слева от РБП- пустуют. РБП выбил себе ликвидную площадь на первом этаже и право работать круглосуточно, тем самым убив возможный трафик в ТРК. (зелеными стрелками показан вход и выход в этот ресторан). Универмаг, который по какой-то причине занял одно из самых ликвидных мест на первом этаже, арендует хорошую площадь, при этом платит арендную ставку гораздо ниже возможной. К слову сказать, организация универмага эконом сегмента нивелирует первое впечатление от главного холла торгового комплекса.

2) Второй этаж.

Посмотрим на двух якорных арендаторов - Детские товары и Бытовая техника, которые в одиночестве заняли левую часть этажа. Все помещения рядом с «якорями» - пустуют. Проектировщик сделал все, чтобы вы тоже не увидели Детские товары и Бытовую технику при входе на этаж. Вы вынуждены пробираться через лабиринт торговых блоков.

3) Универмаг эконом класса, который расположился на первом этаже.

4) Второй этаж. Помещения в левой части как раз напротив Бытовой техники и детских товаров - пустые.

5) Вот эта пустая галерея.

6) Визуально, вход в магазин детских товаров разрезает стеклянная стена торговой галереи. Поэтому мы видим только часть вывески.

7) Тоже самое с визуальной доступностью магазина бытовой техники.

Вопрос: Как получилось так, что в этом ТРК нарушены базовые законы проектирования торговых центров - горизонтальная логистика, визуальная доступность, отсутствие тупиковых зон и т.д.?

Ответ: Девелопер заказал проект у компании, которая никогда не проектировала торговые центры. Почему он выбрал этих проектировщиков? Потому что предложение этой компании, вероятно, было дешевле чем у других проектных компаний. Девелопер сэкономил. И вот результат.

Проблема глазами девелопера: Нужно сдать в аренду свободные площади по справедливой, на его взгляд, ставке. Считает что из-за низкой конкуренции покупатель привыкнет к этим лабиринтам. Забывая при этом о магазинах стрит ритейла.

Проблема глазами маркетолога, который работает у девелопера: Ограниченный рекламный бюджет не дает возможности провести агрессивную рекламную компанию. Он убежден что с ее помощью можно заставить покупателя приходить в ТРК чаще и покупать больше.

Проблема глазами специалиста: Существующий пул арендаторов будет сокращаться, вызывая непонимание у владельца. Заполнять вакантные площади в этой ситуации бессмысленно. Планировка требует серьезных конструктивных изменений. Внимания требуют общие холлы первого и второго этажа. Это должны быть комфортные зоны отдыха, радующие глаз. И, самое главное, - экономика. Именно на ее основе необходимо проводить все последующие работы по изменению планировочных решений и брокериджу.

Автор: Антон Реутов