08.12.2016 Как угробить торговый центр?

 

Каждый разумный девелопер, который задумал реализовать проект торгового центра, надеется, а точнее сказать - рассчитывает, что он будет доходным. Иначе зачем инвестировать? Локация, целевая аудитория, концепция, архитектура, арендаторы и т.д. очень важны. Но уровень доходности будущего объекта это один из главных критериев оценки успешности реализованного проекта. А как в сегодняшних непростых условиях можно повысить доходность? Правильно - надо экономить. Но экономия бывает разной.

Сегодня мы поговорим о том, как разумные девелоперы совершают неразумные поступки, особенно когда появляется возможность сэкономить на таком элементе как….., но обо всем по порядку.

В качестве примера возьмем Торговый центр, который открылся совсем недавно. При этом его название и местоположение не так важны. Достаточно сказать что в этом районе, с населением почти 70 000 человек, у ТЦ были все шансы занять лидирующее положение из-за отсутствия более серьезных конкурентов. Название якорных арендаторов тоже неважно. Важен принцип.

Итак, ТРК общей площадью 22 000 кв.м.

Открытие - декабрь 2015 г.

Состав арендаторов:

1 этаж: Продуктовый супермаркет, универмаг и РБП(ректоран быстрого питания)

2 этаж: Киноцентр, магазин бытовой техники, детские товары, быстрого питания) и другие арендаторы.

Посмотрим на планировочные решения.

1) Первый этаж ТРК. Заходим черерез главный вход (синяя стрелка справа). Продуктовый супермаркет отгорожен от покупателя глухой стеной. Проход к нему осуществляется через узкий коридор вдоль Универмага. Якорную функцию продуктовый супермаркет в этом месте не выполняет вообще. Помещения в верхней части, слева от РБП- пустуют. РБП выбил себе ликвидную площадь на первом этаже и право работать круглосуточно, тем самым убив возможный трафик в ТРК. (зелеными стрелками показан вход и выход в этот ресторан). Универмаг, который по какой-то причине занял одно из самых ликвидных мест на первом этаже, арендует хорошую площадь, при этом платит арендную ставку гораздо ниже возможной. К слову сказать, организация универмага эконом сегмента нивелирует первое впечатление от главного холла торгового комплекса.

2) Второй этаж.

Посмотрим на двух якорных арендаторов - Детские товары и Бытовая техника, которые в одиночестве заняли левую часть этажа. Все помещения рядом с «якорями» - пустуют. Проектировщик сделал все, чтобы вы тоже не увидели Детские товары и Бытовую технику при входе на этаж. Вы вынуждены пробираться через лабиринт торговых блоков.

3) Универмаг эконом класса, который расположился на первом этаже.

4) Второй этаж. Помещения в левой части как раз напротив Бытовой техники и детских товаров - пустые.

5) Вот эта пустая галерея.

6) Визуально, вход в магазин детских товаров разрезает стеклянная стена торговой галереи. Поэтому мы видим только часть вывески.

7) Тоже самое с визуальной доступностью магазина бытовой техники.

Вопрос: Как получилось так, что в этом ТРК нарушены базовые законы проектирования торговых центров - горизонтальная логистика, визуальная доступность, отсутствие тупиковых зон и т.д.?

Ответ: Девелопер заказал проект у компании, которая никогда не проектировала торговые центры. Почему он выбрал этих проектировщиков? Потому что предложение этой компании, вероятно, было дешевле чем у других проектных компаний. Девелопер сэкономил. И вот результат.

Проблема глазами девелопера: Нужно сдать в аренду свободные площади по справедливой, на его взгляд, ставке. Считает что из-за низкой конкуренции покупатель привыкнет к этим лабиринтам. Забывая при этом о магазинах стрит ритейла.

Проблема глазами маркетолога, который работает у девелопера: Ограниченный рекламный бюджет не дает возможности провести агрессивную рекламную компанию. Он убежден что с ее помощью можно заставить покупателя приходить в ТРК чаще и покупать больше.

Проблема глазами специалиста: Существующий пул арендаторов будет сокращаться, вызывая непонимание у владельца. Заполнять вакантные площади в этой ситуации бессмысленно. Планировка требует серьезных конструктивных изменений. Внимания требуют общие холлы первого и второго этажа. Это должны быть комфортные зоны отдыха, радующие глаз. И, самое главное, - экономика. Именно на ее основе необходимо проводить все последующие работы по изменению планировочных решений и брокериджу.

Автор: Антон Реутов

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 3, всего - 2943. [2016г - 576]

Все исследования рынка
Читайте также:

Читайте журнал SAM

Электронное издание о торговых центрах, ритейле и франчайзинге

Подписка на журнал и новости
Подписать меня на новости
Подписать меня на электронный журнал
  
Разместить свою новость
06.06.2017

Как вы яхту назовете… или беспощадный российский девелопмент ТЦ

Еще встречаются девелоперы, которые искренне верят, что location, location and location* для торгового центра – это три основные составляющие успеха и больше практически ничего не надо. Но севременный рынок недвижимости такого отношения не прощает.

05.06.2017

ТРЦ «Авиапарк». Навигация, комфорт для посетителей, уникальные арендаторы. Часть 2

Сегодня поговорим про места для комфортного отдыха посетителей, рекламу в ТРЦ, путеводитель и т.д.

29.05.2017

ТРЦ «Авиапарк». Первое впечатление и навигация. Часть 1

Впечатления о ТРЦ «Авиапарк», который носит титул крупнейшего торгового центра Москвы и Европы.

21.04.2017

Феномен «Амбара»

Торговый комплекс «Амбар», открывшийся в августе 2014 года, третий год подряд демонстрирует высокие темпы развития — даже несмотря на неоднозначную экономическую ситуацию в России.

24.04.2017

Чтобы не сидеть за партой или Обзор e-learning продуктов для ритейлеров

Современные форматы обучения персонала розничных сетей.

Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на www.shopandmall.ru обязательна