10.11.2016 Что делать с неплатежеспособным арендатором?

 

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться об отсрочке или рассрочке платежа. Некоторые просто исчезают. Вопрос известного классика: что делать?

НАПРАВЛЕНИЕ ПИСЬМЕННОЙ ПРЕТЕНЗИИ

Необходимо внимательно изучить договор и соблюсти соответствующий претензионный порядок урегулирования спора. Если в договоре ничего о претензионном порядке не говорится, то достаточно уведомить арендатора о своем требовании погасить задолженность по арендной плате заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Для выполнения вышеуказанного требования арендатору достаточно дать 10 календарных дней с момента получения получения настоящего письма.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки НАДЛЕЖАЩЕМУ (Доверенность или Трудовой Договор в идеале) представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у Арендодателя. Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить  по юридическому адресу Арендатора (ИП - прописка по паспорту, Юр.Лицо - смотри Устав, выписку ЕГРЮЛ), в порядке указанном выше.

Таким образом претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при ненадлежащем исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии. С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон договора. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке. Здесь два варианта.

Обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.
Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. В дополнение к этому нужно не забывать, что долг Арендатора, даже в случае фактического не использования арендуемого помещения, будет продолжать расти, а привлекательность взыскания будет увеличиваться.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то нужно обращаться в суд о расторжении договора ареды и ходатайствовать о применении обеспечительных мер в виде удержания имущества, находящегося во владении Арендодателя. За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

На практике Арендодатели часто ограничивают доступ Арендатора к арендуемому помещению, но это нигилистическая практика. Законное ограничение доступа Арендатора в арендуемое помещение возможно только после расторжения договора аренды и только в целях удержания имущества арендатора до момента погашения задолженности по арендной плате.

РАЗБИРАЕМСЯ С ИМУЩЕСТВОМ АРЕНДАТОРА

До того момента, как договор не прекращен любые действия Арендодателя по удержанию имущества арендатора будут нарушать права арендатора. В течение действия договора Арендодателю нужно внимательно относится к праву арендатора владеть арендуемым помещением. С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

- удержание имущества;
- продажа имущества;
- передача имущества на хранение третьим лицам;
- вещи расцениваются, как брошенные.

Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.

УДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.  Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев — попытка малоперспективная. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемкий. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — в судебном, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать. На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги. А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно. Потому что ничего особо ценного попросту нет и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА НА ХРАНЕНИЕ

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

Пример такой ситуации есть в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

БРОШЕННЫЕ ВЕЩИ

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате. Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

Итак, что делать если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания. Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

ВЗЫСКИВАЕМ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ! 

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Мы уже поверхностно рассматрели погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Теперь речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписка между сторонами и т. д.

Если задолженность составляет менее 500 тыс. руб. (для ИП — 250 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение.

Автор: Павлов Роман

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 8, всего - 531. [2016г - 1342]

Все исследования рынка
Читайте также:

Читайте журнал SAM

Электронное издание о торговых центрах, ритейле и франчайзинге

Подписка на журнал и новости
Подписать меня на новости
Подписать меня на электронный журнал
  
Разместить свою новость
10.01.2017

МЕГА парк – окрытие. Первые итоги

В конце декабря прошлого года открылся МЕГА-парк рядом с МЕГА- Дыбенко. В настоящее время парк готов на 75% и некоторые итоги уже можно подвести.

30.12.2016

LCM Consulting подводит итоги двухлетней работы

Об итогах двухлетней работы и успехах компании в 2016 году рассказал Эдуард Тишко, директор и управляющий партнер LCM Consulting.

30.11.2016

Курский «МегаГРИНН»: история крупнейшего ТЦ Черноземья и перспективы

В преддверии новогодних праздников каждый житель Курска и районных центров соловьиного края, слушая от друзей рассказы и впечатления о «МегаГРИННе», хочет побывать в нем сам. Многим же посчастливилось посетить его несколько раз и стать постоянным гостем.

08.12.2016

Как угробить торговый центр?

Сегодня мы поговорим о том, как разумные девелоперы совершают неразумные поступки, особенно когда появляется возможность сэкономить.

15.11.2016

Покупатель в ТЦ имеет право на отдых

Шоппинг в торговом центре это длительный процесс. Покупатели проходят пешком несколько километров. Какие возможности для отдыха предоставляет ТЦ?

Яндекс цитирования
Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на www.shopandmall.ru обязательна