С начала года в Москве введено 3 ТЦ

Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями на конец первого квартала 2015 года достигла 437 кв. метров на 1 000 жителей, увеличившись на 4%.

Предложение торговых площадей превышает спрос, при этом уровень вакантных площадей в торговых центрах достиг 9% по итогам первого квартала. При этом сетевые ритейлеры развиваются разнонаправленно. Часть из них заявила об уходе с российского рынка или сокращении планов по развитию, другие, напротив, в текущих условиях рассматривают для себя новые возможности развития на выгодных условиях аренды. В наиболее выгодном положении сейчас находятся операторы массового сегмента, поскольку в условиях сокращения реальных доходов средний потребитель меняет структуру покупок, переориентируясь на товары масс-маркета. В менее выгодном положении операторы сегмента «средний+». Luxury-бренды верхнего ценового сегмента не так зависимы от кризисных условий ввиду определенной специфики их покупателей.

Максимальное снижение ставок аренды в валютном эквиваленте составило 35% в течение последнего года.

Таблица 1. Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 1 квартале 2015 года.

Источник: Welhome Real Estate Consulting

В первом квартале 2015 было открыто 3 торговых центра общей арендуемой площадью 238,4 тысячи кв. метров: ТРЦ «Колумбус» (140 тысяч кв. метров GLA) на Варшавском ш., ТРЦ в составе МФК «Кунцево Плаза» (64 тысячи кв. метров GLA), и долгожданный реконструированный «ЦДМ на Лубянке» (34,4 тысячи кв. метров GLA).

Показатель ввода первого квартала превышает аналогичные показатели за последние 5 лет минимум на 10% и максимум – в 5 раз (по сравнению с 2012 годом).

В структуре открывшихся торговых объектов в 2014 году резкие изменения произошли по сравнению со структурой 2013 года – более чем на 35% увеличилась доля классических торгово-развлекательных центров, в свою очередь, снизились доли торговых центров и специализированных торговых центров. В 2015 году, согласно завяленному вводу, предполагается открытие большого количества классических торговых центров, их доля составит в общей структуре ввода чуть более 80%. Стоит отметить, что в текущих сложных экономических условиях конкуренция между ТРЦ и борьба за арендатора достигла своего пика. В 2015 году на 4% увеличится объем торговых площадей в составе МФК благодаря уже открытому «Кунцево Плаза» и строящемуся торговому центру в составе МФК «Смоленский Пассаж-2».

Заметно снижается доля специализированных торговых центров – по сравнению с 2013 годом почти на 15% в общем объеме ввода торговых площадей.

Таблица 2. Наиболее крупные торговые центры, открытые в 2014 году и планируемые к открытию в 2015 году.

Источник: Welhome Real Estate Consulting

В первом квартале 2015 продолжилась тенденция по сокращению планов развития сетевых операторов, как российских, так и международных. Например, российская сеть «Азбука Вкуса», начавшая развивать более экономный формат «АВ Маркет» и открывшая 2 магазина в данном формате, объявила о приостановке планов по открытию магазинов.

Тем не менее с начала 2015 года анонсировали свой выход на российский рынок международные бренды. Первый в России ресторан быстрого обслуживания от итальянского бренда Maccheroni открылся в марте в ТРЦ «Афимолл Сити». Часовой бренд Seiko откроет первый монобрендовый магазин в России в комплексе премиум-апартаментов St.Nickolas, расположенном на Никольской улице возле Кремля. Британский одежный ритейлер Superdry планирует открыть 2 своих первых на российском рынке магазина: магазин площадью 900 кв. метров откроется в ТРЦ «Колумбус» на двух этажах, другой магазин – в ТРЦ «Авиапарк» на 850 кв. метров. До конца 2020 года марка планирует открыть в России еще как минимум десять магазинов по франшизе. 

В перспективе текущего года тенденция превышения предложения торговых площадей над спросом продолжится. Не исключено, что в профессиональных торговых центрах могут появиться магазины несетевых ритейлеров, владельцами которых являются индивидуальные предприниматели (ИП). С их помощью владельцы торговых центров будут стараться заполнить пустующие площади и привлечь покупателей в свои объекты.

Таблица 3. Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 1 квартал 2015

  Источник: Welhome Real Estate Consulting

Снижение ставок аренды в первом квартале 2015 года в среднем по рынку составило до 30-35% в долларовом эквиваленте по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. В перспективе ближайших 1,5-2 лет каких-либо предпосылок к росту ставок аренды не предвидится в связи с большим вводом торговых площадей и значительным объемом заявленного ввода на ближайшую перспективу. Собственники торговых центров идут на уступки арендаторов, при этом последние имеют возможность выбирать для себя наиболее выгодные условия. 

Таблица 4. Ставки аренды в качественных торговых центрах по профилю арендатора, на конец 2014 года.

* не включая НДС и эксплуатационные расходы

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Стрит-ритейл

С конца 2014 – начала 2015 года большинство помещений стрит-ритейла на текущий момент предлагается в аренду по рублевым ставкам. Такие помещения по адекватным ставкам имеют преимущества перед остальными, номинированными в долларах по текущему курсу, и имеют более короткий срок экспозиции. В связи с общим снижением рынка ритейла ставки аренды и цены продажи помещений также снизились в среднем по рынку на 15-30% в зависимости от расположения. Наибольшее снижение наблюдается на второстепенных торговых улицах.

Для многих ритейлеров помещения формата стрит-ритейла в Москве стали непривлекательны в связи с изменениями городской среды, появлением новых пешеходных улиц, а также расширением зон платной парковки. В стрит-ритейле на центральных улицах остались работать в основном предприятия общественного питания.

В первом квартале 2015 года освободилось большое количество помещений банков на Ленинском проспекте и проспекте Мира, и уровень вакантных площадей достиг 15-20%.

Что касается центральных улиц города, то спрос на помещения здесь формируют в основном операторы общественного питания. Ритейлеры профиля «одежда», «обувь» и прочие предпочитают аренду помещений в многочисленных торговых центрах на более выгодных для себя условиях.

СРЕДНИЙ ДИАПАЗОН СТАВОК АРЕНДЫ НА ОСНОВНЫХ ТОРГОВЫХ УЛИЦАХ МОСКВЫ,

I КВАРТАЛ 2015 г., руб. за кв. м в год

   Источник: Welhome Real Estate Consulting