Рынок торговой недвижимости Москвы находится в фазе умеренного оживления. Фундаментальных причин для роста мало – ключевые макроэкономические показатели не обещают ни потребительского бума, ни массированного притока иностранных инвестиций в страну. Позитивной новостью является интерес к столице международных торговых операторов, спрос со стороны которых в ближайшие годы усилит и так хорошие позиции лучших торговых центров и премиальных объектов Москвы, а также разогреет сегмент street retail. Для малых и средних торговых центров на окраинах, однако, всё не так радужно.

Оборот розничной торговли в Москве за январь – декабрь 2010 г. достиг 2 882 млрд руб. Рост данного показателя за 2010 г. составил 6,8% (прирост к уровню 2008 г. – 3,6%).

Прирост торговых площадей в 4 кв. 2010 года оказался небольшим. Открытие одного из крупнейших объектов столичного рынка – торгового центра «AFI Mall City» не состоялось, и было перенесено на 2011 год. (Подобная ситуация не нова для столичного рынка торговых центров: конец 2008 - начало 2009 гг. также были отмечены переносом сроков открытия крупного ТЦ «Метрополис»). В итоге, в декабре 2010 г. открылся только универмаг «Цветной central market», а также были введены в эксплуатацию ТЦ в составе МФК «Монарх» и 2-я очередь ТЦ «Азовский». Ввод торговых площадей в последнем квартале 2010 года незначительно превысил показатели 1-го квартала; максимальный прирост предложения произошёл в середине года, когда были введены в эксплуатацию ТРЦ «Вегас» и «Рио-Реутов», ТЦ «Гагаринский».

Общее предложение арендопригодных площадей в качественных торговых центрах Москвы по итогам 2010 г. приблизилось к отметке в 4 млн. кв.м. (3 910 тыс. кв.м GLA). Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, таким образом, составила около 370 кв.м GLA/1 000 жителей. Обеспеченность жителей всего Московского региона в целом (ок. 4,4 млн. кв.м GLA на 17 млн. чел.) при этом составляет около 250 кв.м GLA/1 000 жителей.

В 2011 году рынок торговых центров Москвы должен увеличиться примерно на 300 тыс. кв.м торговой площади – это в 1,6-1,7 раз ниже показателей 2010 и 2009 гг. и на треть ниже прироста рынка в 2008 году. Снижение прогнозного показателя ввода торговых площадей связано не только со снижением активности девелоперов, но и с неопределённостью сроков реализации ряда проектов, которая вызвана административными и политическими проблемами.

В 2011 году в России появится новый формат торговых центров – аутлет-моллы. Первыми объектами данного формата станут 1-е фазы аутлетов Fashion House на Ленинградском ш. и Outlet Village на МКАД. Компания GVA Sawyer в настоящее время ведёт строительство аутлет-молла Fashion House, вторая очередь которого будет введена в строй в 2012 году.

Складывающаяся ситуация со сроками реализации перспективных проектов не позволяет однозначно прогнозировать дефицит торговых площадей к 2012-2013 г. С одной стороны, объёмы ввода новых ТЦ в 2011 году будут довольно высоки для рынка с повышенным процентом свободных площадей в новых объектах, – на рынок выйдут два крупных торговых центра с GLA около 100 тыс. кв.м каждый. Появление двух аутлетов также стоит рассматривать как значительное расширение предложения в виду особых конкурентных преимуществ объектов подобного формата. С другой стороны, в проектах с неясными сроками реализации, которые, однако, могут быть частично реализованы в 2012-13 гг., готовится ещё около 270 тыс. кв.м торговых площадей. Среди них также есть сравнительно крупные объекты и торговые центры с уникальными конкурентными преимуществами.

Тенденции, складывающиеся в девелопменте торговых центров Москвы, различны для крупных и малых и средних объектов. Девелоперы больших ТЦ в 2010 г. выбирали концепции, которые можно назвать противоположными. Концепция «минималистичного» девелопмента, ориентированного на создание демократичного объекта, экономика которого построена на уникальном местоположении и потоках, привлекаемых якорем, была представлена ТЦ «Гагаринский». ТРЦ Вегас, напротив, может быть расценен как объект, ориентированный на психологию престижного потребления и потоки покупателей, привлекаемые арендаторами галереи. В любом случае, для крупных столичных ТЦ в настоящее время почти невозможна концепция стандартного универсального молла.

В то же время, новые малые и средние торговые центры Москвы, для которых концепция универсальных ТРЦ остаётся общепринятой, испытывают жёсткую конкуренцию – минимальные недостатки местоположения приводят к чрезвычайно высокому уровню свободных площадей.

Учитывая макроэкономические тенденции и высокую вероятность закрепления сложившегося в кризис имущественного расслоения потребителей, уход ТЦ от универсального формата представляется более перспективным. Расслоение рынка торговой недвижимости может быть поддержано распространением универмагов и аутлетов с одной стороны, и ростом доли новых объектов типа big box - с другой.

События 2010 года в розничной торговле почти полностью сосредоточились в сегменте «большой» сетевой, особенно продовольственной, розницы. Состоялся целый ряд крупных сделок слияния и поглощения (покупка X5 Retail group сетей «Остров» и «Копейка», слияние «Семейной копилки» с «Викторией», а «Виктории», в свою очередь, с «Дикси»).

Значительно изменился состав конкурирующих операторов и их собственников на некоторых субрынках (закрытие российского офиса WalMart, закрытие сети «Мир» и смена собственников «Техносилы», корпоративный конфликт в «Ленте», покупка большей части сети «Мосмарт» владельцем «Седьмого континента»). Сопоставимым по активности можно назвать сегмент общественного питания, который отмечен выходом на рынок новых сетей и собственников активов.

Всё это показывает, что крупная сетевая розница и общественное питание уже выходят из кризиса с соответствующими изменениями в рыночных долях и структуре собственности. В ближайшие годы девелоперская активность и финансовые возможности больших торговых операторов будут выше, чем активность и возможности большинства профессиональных девелоперов.

Впрочем, по большей части этот дисбаланс ресурсов отразится на региональных рынках. В Москве преимущества операторов могут не реализоваться в виду ограниченности числа площадок под строительство крупных торговых объектов.

На фоне активности в данных сегментах очевидна незначительность изменений в сетевой непродовольственной рознице среднего ценового формата – в среде основных арендаторов торговых галерей. С другой стороны, о значимых планах развития заявляют непродовольственные дискаунтеры. Сравнительное оживление пережил и верхний ценовой сегмент сетевой розницы – в премиальные торговые центры столицы вышли новые сети и бренды, в том числе глобального уровня (Converse, Coeur de Lion, Kiabi, MissSelfridge, SteveMadden, Payless, Uniqlo и т.п.). Это оживление верхнего и нижнего ценового сегмента при стагнации в среднем можно расценить как расслоение розничной торговли, соответствующего усилившемуся имущественному расслоению потребителей и потенциальному расслоению девелоперских форматов ТЦ.

В среднесрочной перспективе возможное закрепление данных тенденций ещё более ослабит классические для докризисного периода универсальные районные и окружные ТЦ: в то время как спрос на помещения для якорных арендаторов и операторов общественного питания обещает быть стабильным, спрос со стороны потенциальных арендаторов галереи, дающих собственникам основной денежный поток, будет ослаблен. Наиболее востребованными останутся существующие торговые центры с наилучшими рыночными позициями и новые крупные знаковые объекты с уникальным местоположением. В связи со сравнительно высоким интересом к столичному рынку международных fashion-брендов востребованными в ближайшие годы должны оказаться проекты торговых центров и универмагов премиального класса, а также аутлет-моллы.

В таких условиях представляется возможным пересмотреть традиционный тезис о высокой дефицитности московского рынка торговой недвижимости. При высоких темпах докризисного экономического роста ориентация на уровень насыщения торговых рынков европейских столиц выглядела естественной. В нынешних условиях, однако, такому взгляду противоречат и общеэкономические данные (отставание РФ от ряда стран Восточной Европы по уровню душевого ВВП, более низкий уровень доходов населения Москвы в сравнении с жителями столиц ведущих стран Восточной и Южной Европы) и динамика рынка.

Уровень свободных площадей по итогам 2010 года в новых торговых центрах Москвы составил около 20% или почти 95 тыс. кв. м торговых площадей. Уровень свободных площадей по рынку в целом составляет около 7%.

Итоговый номинальный рост средневзвешенных арендных ставок в торговых центрах за 2010 год может быть оценен на уровне 10-12%, что незначительно превышает годовой уровень инфляции. Реальный рост ставок был связан с арендой в знаковых торговых центрах, где ставки выше среднерыночных, и с заключением новых договоров аренды на более выгодных для собственников ТЦ условиях в сравнении с существовавшими на пике кризиса. Для многих торговых центров районного формата уровень арендных ставок за 2010 год практически не изменился.

Закрепляется практика исчисления арендной ставки как переменной, состоящей из фиксированной суммы и процента от оборота арендатора. Переговорами собственника и арендаторов устанавливается соотношение между данными составляющими в зависимости от  характеристик торгового объекта. Чем сильнее позиции и привлекательнее характеристики ТЦ, тем выше доля фиксированной ставки в платежах арендатора.

Рост арендных ставок в 2011 году в силу высоких инфляционных ожиданий составит не менее 10-15%. Уже сейчас очевиден тренд на спекулятивный разогрев рынка с целевыми ориентирами роста до 20%. Сдерживать этот процесс может умеренная активность потребителей и сдержанная позиция торговых операторов среднеценовой категории, финансовое положение большинства из которых пока не позволяет им включиться в гонку развития.

Полный аналитический материал от компании GVA Sawyer можно посмотреть в прикрепленном файле.