Россия – крупнейший рынок торговых центров в Европе
Уровень пустующих площадей сократился с 10% до 8,5% за год. Россия стала лидером по общей площади ТЦ в Европе по итогам 2016 года.
Россия сохраняет позицию крупнейшего рынка торговых центров в Европе. В декабре 2016 года общая площадь торговых объектов в России составила более 20 млн. кв. м. Несмотря на значительный объем ввода, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой — около 137 кв. м на тыс. жителей. Для сравнения, у европейского лидера по обеспеченности торговыми площадями – Норвегии - этот показатель составляет около 910 кв. м на тыс. жителей.
В России ожидается наибольший прирост торговых площадей за 2016 год
За 2016 г. на рынке торговой недвижимости России было введено более 1,4 млн. кв. м, из них около 60% приходится на регионы, что свидетельствует об активной экспансии девелоперов. В сравнении с прошлым годом, ввод новых торговых площадей сократился на 5%, когда было введено около 1,5 млн. кв. м.
В 2016 в регионах был введен минимальный объем торговых площадей за последние 8 лет
Объем нового предложения в регионах с 2008 по 2017 год, тыс. кв. м
По итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит более 1,4 млн. кв. м, из которых около 60% (900 тыс. кв. м) было введено в региональных городах. Среди крупнейших новых ТЦ 2016 года следует отметить ТЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (с GLA = 78 тыс. кв. м), 2-ую очередь ТРЦ «МегаГринн» в Курске (с GLA = 69 тыс. кв. м) и 5-ую очередь ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге (с GLA = 65 тыс. кв. м). В 2016 году ввод сократился на 15% по сравнению с прошлым годом. В 2017 ожидается увеличение объёма ввода – до уровня 1065 тыс. кв. м, что на 20% больше 2016 года.
Торговые центры, открытые в регионах России в 2016 году
№ |
Название объекта |
Адрес |
GBA, кв.м |
GLA, кв.м |
Девелопер |
|
Город |
Улица |
|||||
1 |
Охта Молл |
Санкт-Петербург |
Якорная |
146 000 |
78 000 |
SRV |
2 |
МегаГринн, 2 оч. |
Курск |
Карла Маркса |
230 000 |
69 000 |
Корпорация Гринн |
3 |
Гринвич, 5 оч. |
Екатеринбург |
8 марта |
71 000 |
65 000 |
Общество Малышева-73 |
4 |
Тюмень Сити Молл |
Тюмень |
Беляева |
81 000 |
53 000 |
Ириан |
5 |
Новый |
Иркутск |
Советская |
63 400 |
52 000 |
Капиталинвестстрой |
6 |
Макси |
Архангельск |
Ленинградский просп. |
65 500 |
49 200 |
Макси Девелопмент |
7 |
Седанка Сити |
Владивосток |
Полетаева |
65 000 |
45 000 |
ФортТорг |
8 |
Аэро Парк, 2 оч. |
Брянск |
Авиационная |
53 000 |
42 400 |
Бинвест |
9 |
Югра Молл, 2 оч. |
Нижневартовск |
Ленина |
57 470 |
40 150 |
Югра-Строй |
10 |
Пионер |
Барнаул |
просп. Ленина |
80 000 |
38 000 |
Малл инвест |
11 |
Академический |
Екатеринбург |
Краснолесья |
60 000 |
32 000 |
Стройтэк |
12 |
Акваполис |
Псков |
Кузбасской дивизии |
62 000 |
31 000 |
Луг |
13 |
Дружба |
Владивосток |
Русская |
34 000 |
28 530 |
Империя мебели |
14 |
Гранд Сити |
Кемерово |
Тухачевского |
40 700 |
27 600 |
Base Property Group |
15 |
Горки Парк |
Казань |
Зорге |
38 000 |
27 000 |
Унистрой |
16 |
Ковров Молл |
Ковров |
Лопатина |
49 900 |
26 500 |
Ковров Молл |
17 |
Sunrise City |
Набережные Челны |
Команды Камаз-мастер |
35 000 |
23 000 |
Sunrise Capital |
18 |
Яй |
Уфа |
Пархоменко |
30 300 |
23 000 |
SR Group Development |
19 |
Покровский |
Красноярск |
Дмитрия Мартынова |
39 000 |
21 000 |
Региональная Строительная Компания |
20 |
Максидом, 2 оч. |
Екатеринбург |
Тверитина |
36 000 |
20 000 |
Максидом |
21 |
Острова, 3 оч. |
Благовещенск |
Мухина |
35 000 |
18 000 |
Россия |
22 |
Depo |
Нижний Тагил |
Свердловское ш. |
48 000 |
16 000 |
Центральная недвижимость |
23 |
Восточный ветер |
Балашиха |
мкрн. 1 Мая |
17 000 |
15 000 |
ГК МОРТОН |
24 |
Вернисаж |
Ярославль |
Дорожная |
20 000 |
15 000 |
Norman Asset Management |
25 |
Оазис Плаза |
Белоярский |
5-ый мкрн. |
15 880 |
12 540 |
Феникс |
26 |
На Пушкина |
Хабаровск |
Пушкина |
28 400 |
12 000 |
Центральный продовольственный рынок |
27 |
Порт Находка, 2 оч. |
Санкт-Петербург |
Тепловозная |
17 900 |
10 900 |
Fort Group |
28 |
Галерея Енисей, 2 оч. |
Красноярск |
Дубровинского |
17 900 |
9 370 |
Еврострой |
Итого |
1 537 350 |
900 190 |
Экономия – главный тренд в поведении потребителей
Динамика реальных повседневных расходов жителей российских городов с населением от 100 тыс. жителей
100% = 2012 год
Торговые центры России: ТОП-3 факторов, повлиявших на рынок
Торговые центры России: еще об изменениях среди арендаторов
• Ритейлеры оценивают текущую ситуацию с «позитивной осторожностью». Экономическая ситуация стала более стабильной, они комфортно чувствуют себя в тех коммерческих условиях, которые сложились за период и кризиса, и научились работать со спросом. Это привело к тому, что их развитие возобновилось в 2016 году.
• Продолжается увеличение размеров ряда якорей. Это происходит потому, что величина арендных платежей зависит от товарооборота рилейтеров, а не от площади помещения.
• В этом году в особенности активизировались индивидуальные предприниматели (ИП). Например, большинство развлекательных форматов в ТРЦ «Ривьера» – это именно ИП: «Легогород», «Соляная комната», контактный зоопарк «Зверюшки» и многое другое.
• Если девелоперам не удается привлечь арендаторов соответствующих концепций на основе долгосрочного договора, то они все чаще применяют следующую практику. Чтобы заполнить площади, девелоперы заключают краткосрочные договоры с ярмарками, ИП, pop-up магазинами российских дизайнеров и различными развлекательными форматами, которые могут быстро запустить бизнес с минимальными вложениями.
• Как метод B2С-продвижения, московские ТЦ стали все чаще использовать образовательный и культурный формат вместе концертно-развлекательного.
Вячеслав Коркин, Ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» о том, что нет явной корреляции между выступлениями артистов в торговых центрах и продажами в ТЦ:
«Тенденции на рынке сегодня таковы, что меняется подход к управлению ТЦ, к сдаче площадей в аренду, меняется поведение самих покупателей. Все это требует от девелоперов новых решений. В частности, в сфере продвижения ТЦ, московская публика уже пресыщена концертно-развлекательными форматами и они уже не так привлекают посетителей, как несколько лет назад. Так, по словам ТЦ «Crocus City Mall», концертно-развлекательные мероприятия в этом ТЦ не приводят к росту продаж на время их проведения. Однако, сознательно было принято решение поддерживать этот формат, чтобы «взращивать» свою потенциальную аудиторию. Предполагается, что потребители, которые привыкнут ходить в этот ТЦ на развлекательные мероприятия, будут чаще делать покупки именно в нем».
Александра Ромашина, Ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» о важности качества управления в ТЦ:
«В этом году девелоперы осознали, насколько важную роль играет качество управления торгового центра, от маркетинга до технической эксплуатации. Трендом последнего года и всего текущего периода становления рынка является открытость в отношениях между арендодателем и арендатором. Современные ТЦ Москвы и регионов предоставляют своим арендаторам информацию о трафике, о товарооборотах (в том числе путем подключения системы сбора продаж к кассам), о месте арендатора в общем рейтинге магазинов данного ТЦ по выручке на кв.м.
Также можно отметить, что благодаря тому, что арендодатели стали идти на встречу арендаторам, доля вакансии в действующих и недавно открытых торговых центрах становится меньше, ТЦ заполняются, появляются новые интересные концепции».
Законодательство
• снижение срока на регистрацию недвижимой собственности в Москве до 7 дней;
• отмена выдачи свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.
Отклонено:
• проекты Минпромторга о запрете выставления арендных ставок в иностранной валюте и о требованиях к антитеррористической защищенности торговых объектов;
• отмена преференций для международных брендов перед федеральными (в среднем, разница в арендных ставках около 20%).
Обсуждается:
• сокращение времени работы ТЦ с 11.00 до 21.00 вместо с 10.00 до 22.00 в большинстве ТЦ.
Распределение потока посетителей ТЦ в среднем в день
Аргументы «за»:
• снижение пробок на дорогах;
• экономия на оплате труда продавцов и электричестве.
Аргументы «против»:
• нет смысла опираться на данные о распределении потока без данных о размере среднего чека в течение дня (у большинства брендов ценового сегмента «Средний плюс» он в утренние часы выше);
• потеря рабочего часа с 21 до 22, который характеризуется наибольшей конвертацией за день;
• сокращение количества посетителей за счет тех, кто не будет успевать после работы.
Коммерческие условия: ставки аренды не изменились
Ставки аренды* в рублях в ТЦ, открытых до 2014 года включительно
Профиль/тип арендатора |
Средняя площадь, кв.м |
Н2 2016 |
|
Якоря |
Гипермаркет FMCG |
> 8 000 |
8 – 12 |
Гипермаркет FMCG (city формат) |
4 000 – 8 000 |
10 – 15 |
|
Гипермаркет DIY |
> 10 000 |
8 – 12 |
|
Супермаркет FMCG |
1 000 – 4 000 |
15 – 25 |
|
БТиЭ |
1 200 – 2 000 |
7 – 11 |
|
Спортивные товары |
4 000 – 6 000 |
4 – 5 |
|
1 200 – 2 200 |
6 – 9 |
||
Товары для детей |
1 000 – 2 000 |
9 – 13 |
|
Одежда |
1 500 – 3 000 |
7 – 12 |
|
Многозальный кинотеатр |
3 000 – 5 000 |
7 – 11 |
|
Арендатор торговой галереи |
700 – 1500 |
10 – 13 |
|
500 – 700 |
12 – 17 |
||
250 – 500 |
15 – 30 |
||
100 – 250 |
30 – 50 |
||
50 – 100 |
55 – 80 |
||
< 50 |
100 – 150 |
||
Ресторан |
300 – 600 |
18 – 25 |
|
Кофейня |
80 – 170 |
40 – 60 |
|
Фудкорт |
50 – 100 |
60 – 100 |
*В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за 1 кв.м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года.
Коммерческие условия: в диапазоне САР есть незначительные изменения
Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года
Профиль/тип арендатора |
Средняя площадь, кв.м |
Средний диапазон CAP**, H2 2015 |
Средний диапазон CAP, H2 2016 |
|
Якоря |
Гипермаркет FMCG |
> 8 000 |
1,8% - 4% |
1,8% - 4% |
Гипермаркет FMCG (city формат) |
4 000 – 8 000 |
1,8% - 4% |
1,8% - 4% |
|
Гипермаркет DIY |
> 10 000 |
2% - 4% |
2% - 4% |
|
Супермаркет FMCG |
1 000 – 4 000 |
5% - 8% |
5% - 8% |
|
БТиЭ |
1 200 – 2 000 |
3% - 5% |
4% - 6% |
|
Спортивные товары |
1 000 – 4 000 |
8% - 10% |
4% - 8% |
|
Товары для детей |
800 – 2 500 |
7% - 10% |
7% - 10% |
|
Одежда |
1 500 – 3 000 |
8% - 13% |
7,5% - 13% |
|
Многозальный кинотеатр |
3 000 – 5 000 |
8% - 13% |
8% - 13% |
|
Арендатор торговой галереи |
700 – 1500 |
8% - 13% |
8% - 13% |
|
500 – 700 |
9% - 14% |
9% - 14% |
||
250 – 500 |
10% - 15% |
10% - 15% |
||
100 – 250 |
12% - 15% |
12% - 15% |
||
50 – 100 |
10% - 18% |
10% - 20% |
||
< 50 |
15% - 20% |
15% - 25% |
||
Ресторан |
300 – 600 |
10% -15% |
10% -15% |
|
Кофейня |
80 – 170 |
18% - 25% |
18% - 25% |
|
Фудкорт |
50 – 100 |
10% - 18% |
10% - 18% |
**CAP – предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.
Спорт и БТиЭ оптимизировали свои форматы - изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим мы наблюдаем снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.
Что касается ритейлеров сегмента БТиЭ, то формат в 4 000 – 6 000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1 200 – 2 200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.
Увеличение среднего диапазона для одежды и арендаторов торговой галереи связано в большей степени с тем, что экономическая ситуация стала более стабильной в сравнении с прошлым годом.
Дополнительный фактор, который привел к увеличению диапазона CAP для арендаторов торговой галереи (формата менее 50 кв. м), - это увеличившаяся доля ИП среди арендаторов этого формата.